ค้นหาข่าว

สิทธิประโยชน์กระตุ้นการใช้ที่ดิน

FONT SIZE:

สมาคมการวางแผนอเมริกัน (American Planning Association) หรือ APA ได้สำรวจความสำเร็จการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยพบปัจจัยกระตุ้นการเข้าใช้ประโยชน์ที่ดินของภาคเอกชน อันดับที่หนึ่งเป็น ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค อันดับที่สอง ตำแหน่งที่ตั้งและการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมขนส่ง อันดับที่สาม การกระตุ้นด้วยสิทธิประโยชน์การใช้ที่ดินหรือ (Incentive Zoning Bonus)

 

ที่มาภาพ http://growchicago.metroplanning.org/images/report-intro.jpg

 

            ปัจจัยกระตุ้นการใช้ที่ดินกับตำแหน่งที่ตั้งและระบบการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมขนส่งนั้น ในบางพื้นที่จะสลับลำดับกัน ตัวแปรที่ชี้ว่าปัจจัยใดมีความสำคัญมากในการกระตุ้นการใช้ที่ดินได้แก่ บทบาทและศักยภาพของที่ดินในอนาคตที่สามารถสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ และแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งทางรางของรัฐและเอกชน

 

            ในส่วนของปัจจัยกระตุ้นด้วยสิทธิประโยชน์นั้น แม้จะมีความสำคัญลำดับที่สาม แต่ก็นับว่ามีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่ากัน ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านของ APA กล่าวตรงกันว่า การกระตุ้นการใช้ที่ดินด้วยสิทธิประโยชน์ทั้งด้านการเงินและมาตรการผังเมืองนั้นจะเป็นปัจจัยเสริมให้เกิดประสิทธิภาพการใช้ที่ดินมากขึ้น

 

            โดยที่ดินที่มีตำแหน่งที่ตั้งและระบบการเชื่อมต่อด้วยโครงข่ายคมนาคมขนส่งและมีความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานสมบูรณ์อยู่แล้ว หากได้รับการกระตุ้นด้วยสิทธิประโยชน์การใช้ที่ดินเข้าไปอีก ก็จะทำให้ที่ดินดังกล่าวมีศักยภาพและมีมูลค่ามากยิ่งขึ้น

 

            ในสหรัฐอเมริกา ระบบสิทธิประโยชน์การใช้ที่ดินจะได้รับการออกแบบให้ใช้ควบคู่กับการวางผังและการออกแบบชุมชนเมือง โดยภารกิจของระบบสิทธิ์ประโยชน์ประกอบด้วย

 

            ภารกิจแรก การกระตุ้นการใช้ที่ดินในแปลงที่รัฐประกาศนโยบายสนับสนุน เช่น ที่ดินบางย่านในพื้นที่พัฒนาพิเศษ ที่ดินที่รัฐประสงค์ให้เกิดการลงทุนในกิจกรรมเศรษฐกิจที่กำหนด หรือที่ดินที่รัฐมีนโยบายพิเศษจัดทำขึ้นเพื่อสร้างภาษีตามเป้าหมายจากแผนยุทธศาสตร์

            ภารกิจที่สอง การกระตุ้นการใช้ที่ดินประเภทที่รัฐหรือเอกชนปรับปรุงจากพื้นที่ทิ้งร้าง ที่ดินเสื่อมสภาพ หรือที่ดินเคยอยู่ในสภาพอันตรายมีความเสี่ยง (Brownfields)

            ภารกิจที่สาม กระตุ้นการใช้ที่ดินเพื่อสนับสนุนการปรับปรุงฟื้นฟูเมือง ได้แก่ การกระตุ้นการใช้ที่ดินในพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) เพื่อสร้างความหนาแน่นประชากรและกิจกรรมเศรษฐกิจ

 

            เมืองในสหรัฐฯที่ประสบผลสำเร็จมากที่สุดในการใช้นโยบายการกระตุ้นด้วยระบบสิทธิประโยชน์ได้แก่ เมืองซีแอตเติล เมืองเดนเวอร์ และเมืองพอร์ตแลนด์

 

            กรณีของไทย ระบบสิทธิประโยชน์กระตุ้นการใช้ที่ดินยังเป็นเรื่องใหม่ มีการประยุกต์ใช้เฉพาะโบนัสความหนาแน่น (Density Bonus)  FAR Bonus และโบนัสพื้นที่สีเขียว โดยพบในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร แต่ยังไม่พบในลักษณะของ Incentive Zoning Bonus อย่างเป็นรูปธรรมในผังและแผนอื่นๆ

 

            เนื่องจากสิทธิประโยชน์การใช้ที่ดินเป็นระบบมาตรฐานการผังเมือง จึงขอเสนอให้หน่วยงานที่มีกฎหมายการพัฒนาโดยเฉพาะได้แก่ สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ได้พิจารณานำเอาระบบสิทธิประโยชน์การใช้ที่ดินประยุกต์ใช้โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในพื้นที่พาณิชยกรรมและพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก โดยเลือกใช้ระบบสิทธิประโยชน์ให้สอดคล้องกับมาตรการสนับสนุนของสำนักงานส่งเสริมการลงทุนและหน่วยงานด้านนวัตกรรม เช่น สำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจดิจิทัล ซึ่งจะก่อให้เกิดความคุ้มค่า สามารถสร้างเสริมมูลค่าในการใช้ที่ดินแก่ประเทศต่อไป

 

ขอบคุณ บทความจากคอลัมส์ EEC FOCUS ในกรุงเทพธุรกิจ ฉบับวันศุกร์ที่ 28 ธันวาคม 2561

 

ขอบคุณข้อมูลจาก tatp.or.th

Share: share on Facebook IG
แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close