ค้นหาข่าว

"อสังหาฯภูธร" กระอัก! คุมกู้ซื้อบ้านลามเป็นโดมิโน

IG google plus
FONT SIZE:

          สะเทือนไปทุกหย่อมหญ้า จากมาตรการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คุมอัตราส่วนการให้สินเชื่อเทียบมูลค่าสินทรัพย์ หรือ "LTV" สำหรับบ้านหลังที่ 2 และบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ไม่เกิน 80% โดยกำหนดให้มีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562

          ทั้งนี้ นอกจากดีเวลอปเปอร์ส่วนกลางที่ไม่เห็นด้วยแล้ว อสังหาฯภูธรยังรวมตัวต้าน "ยาแรง" เพราะต่างเชื่อว่า ผลที่ออกมาจะกระทบต่ออุตสาหกรรมนี้เป็น "โดมิโน"

ห่วงซํ้าเติมหนี้เสีย


          มุมสะท้อนของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมา ต่างระบุว่า ลูกค้าที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับโครงการ หลังวันที่ 1 ม.ค. 2562 (ค้างท่อ) จะไม่สามารถโอนบ้านได้ เพราะต้องหาเงินเพิ่มในระยะสั้นที่ขาดประมาณ 10% ของวงเงิน ซึ่งไม่น่าจะหาได้ทัน อันจะเกิดปัญหาทั้งตัวผู้ซื้อที่ได้วางแผนการอยู่อาศัยไปแล้ว และผลกระทบต่อผู้ดำเนินโครงการที่ไม่สามารถโอนบ้านได้ ทำให้รายรับไม่เข้าตามกำหนดขาดกระแสเงินสด โครงการหยุดชะงัก และอาจไม่สามารถดำเนินโครงการต่อภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ตึงตัวเช่นในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ดำเนินโครงการที่เป็นรายเล็กที่มีสภาพทางการเงินที่ตึงตัวอยู่แล้ว เท่ากับเป็นการซํ้าเติมให้เกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ชะลอการลงทุน และอาจส่งผลกระทบเป็นโดมิโน สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่อาจจะมีผลกระทบในระยะสั้นและสามารถปรับตัวได้ในอนาคต และจะได้รับอานิสงส์จากที่ผู้ประกอบการรายเล็กหายไปจากตลาด

          ที่ผ่านมา สัดส่วน LTV ในระดับ 100% ของราคาบ้าน ปฏิบัติกันมานาน แต่ในช่วงหลังประเด็นที่น่าเป็นห่วง คือ "สินเชื่อเงินทอน" โดยเริ่มต้นจากเจ้าของโครงการศรีธนญชัยเสนอผลประโยชน์เงินสดให้กับลูกค้า กรณีทาวน์เฮาส์สูงถึงหลังละ 300,000 บาท และบ้านขนาดเล็กถึงหลังละ 700,000 บาท ซึ่งเสนอในรูปแบบของ "ส่วนลดพิเศษ" ซึ่งลูกค้านอกจากได้บ้านแล้ว ยังได้เงินสดติดมือกลับบ้าน พร้อมไปปิดวงเงินบัตรเครดิตในอัตราดอกเบี้ยที่ตํ่าพิเศษ การกระทำเช่นนี้ถือว่าเป็นการผิดวินัยการให้สินเชื่ออย่างชัดเจน ทั้ง ๆ ที่ทางธนาคารผู้ปล่อยต่างรู้ข้อมูลเป็นอย่างดี จะสังเกตได้จากราคาโอนกับวงเงินกู้แตกต่างกันมาก แต่เพราะทางธนาคารต้องการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อ ลูกค้าต้องการกู้เงินต้นทุนตํ่า และผู้ขายต้องการขายบ้าน ประเพณีการซื้อบ้านได้เงินทอนจึงระบาดอย่างรวดเร็ว บางกรณีลูกค้าที่มีปัญหาเรื่องหนี้สิน เช่น บัตรเครดิต ไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้ เกิดมีศรีธนญชัยอีกประเภทหนึ่งซึ่งช่วยผู้กู้ โดยให้เงินกู้นอกระบบระยะสั้น เพื่อลูกค้านำไปปิดยอดหนี้สิน อันเป็นการช่วยเหลือให้ลูกค้าที่ติดสภาพคล่องทางการเงินสามารถซื้อบ้านได้ และยังมีเงินสดติดมือกลับบ้านอีกด้วย

กำจัด 'เงินทอน' ศรีธนญชัย

          คอนโดฯ บางโครงการ เสนอผลตอบแทนการเช่าถึงปีละ 8-15% ผู้คนหลงซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนตามโฆษณาชวนเชื่อ ซึ่งเป็นการสร้างกลไกเทียมขึ้นมาเป็นดีมานด์เทียม ซึ่งโครงการจำนวนมากไม่สามารถยืนยันความถูกต้องได้ หากมีซัพพลายเช่นนี้เติมเข้าไปในตลาดจำนวนมาก ซึ่งปัจจุบันก็มากอยู่แล้ว จะส่งผลถึงการโอเวอร์ซัพพลาย ระบบการเงินขาดสภาพคล่อง ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงต่อภาคการเงินในอนาคต ข้อเสนอขอให้แก้ปัญหาเรื่อง "สินเชื่อเงินทอน" ก่อน เพื่อให้เกิดการปรับตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งหากเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขอย่างทันทีจะส่งผลกระทบต่อวงการอสังหาฯ อย่างชัดเจน ซึ่งทาง ธปท. จะจับตาติดตามสถานการณ์ต่อไปหลังจากนั้น จึงค่อย ๆ เสริมมาตรการอื่นมาตามลำดับอย่างค่อยเป็นค่อยไป จะทำให้ผู้ประกอบการใช้เวลาสามารถปรับตัวได้


          ทั้งนี้ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกสะท้อนว่า กรณีบ้านหลังที่ 2 ไม่ควรเพิ่มสัดส่วน LTV เป็น 20% ความจำเป็นในการซื้อบ้านหลังที่ 2 เนื่องจาก 1.ลูกค้าซื้อบ้านไปนานแล้ว รายได้ดีขึ้น ต้องการเปลี่ยนบ้านใหม่และบ้านเดิมปล่อยเช่า เป็นการเสริมรายได้ให้กับตนเอง กรณีนี้ยังเป็นการช่วยเหลือผู้ที่ยังไม่มีความสามารถในการกู้ซื้อบ้านให้ได้มีที่อยู่อาศัยในภาระค่าใช้จ่ายที่ตํ่ากว่าการซื้อ และหากยังไม่มีความจำเป็นที่เป็นเจ้าของบ้านในขณะนั้น กรณีการอยู่อาศัยโดยการเช่าเป็นที่นิยมและปฏิบัติใช้เป็นส่วนมากในต่างประเทศ บางรัฐสนับสนุนให้เกิดการซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า เป็นการนำเงินในระบบออกมาใช้ และเป็นการแก้ปัญหาเรื่องที่พักอาศัยสำหรับคนรายได้น้อย หรือ ผู้ที่ยังไม่พร้อมที่จะจัดหาซื้อในเวลานั้น 2.ในเมืองเศรษฐกิจ เช่น ชลบุรี ระยอง ผู้ที่เข้ามาทำงานในพื้นที่เป็นผู้ที่ย้ายสำมะโนครัวมาจากที่อื่น จึงมีความจำเป็นในการจัดหาที่พักอาศัยสำหรับวันทำงาน หรือ ต้องการซื้อบ้านเพราะเปลี่ยนสถานที่ทำงาน การเพิ่มสัดส่วน LTV จึงเป็นการสร้างภาระให้กับคนกลุ่มนี้

3.กรณีการกู้ร่วม เช่น ลูกต้องการซื้อบ้าน แต่รายได้ไม่ถึงพ่อแม่เป็นผู้กู้ร่วมจะเข้าข่ายบ้านหลังที่ 2 เป็นการสร้างภาระให้กับผู้ซื้อโดยใช่เหตุ

          การออกมาตรการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ มีโอกาสสร้างผลกระทบต่อเนื่องเป็นวงกว้างได้ ทั้งผู้ประกอบการ ภาคการเงิน ภาคการก่อสร้าง ภาคอุตสาหากรรม ร้านค้าวัสดุ ของกินเครื่องใช้ การจ้างงาน และอื่น ๆ อีกเป็นจำนวนมาก การพิจารณาดำเนินการใด ๆ อาจส่งผลกระทบในระยะยาวต่อเนื่อง ซึ่งผู้พิจารณาควรคำนึงถึงผลกระทบที่อาจตามมาด้วย การพิจารณาออกมาตรการใด ๆ ควรดำเนินการไปปรับแก้เกณฑ์อย่างค่อยเป็นค่อยไป เพราะหากเกิดผล กระทบขึ้นอย่างรุนแรงดังเช่นที่ผ่านมา ก็มักจะหาคนรับผิดไม่ได้

ขอบคุณข้อมูลจาก www.thansettakij.com

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close