ค้นหาข่าว

“บางนา” (EAST BUSINESS DISTRICT) พลิกดินสู่ดาวอาเซียน

18/09/2018 อ่าน 6,894 คน

ขนาดตัวอักษร:

“บางนา” (EAST BUSINESS DISTRICT)
พลิกดินสู่ดาวอาเซียน

          ถ้าให้เปรียบเปรยในแง่ของการวางพื้นที่ยุทธศาสตร์เมืองแบบโบราณ ก็คงเปรียบได้ว่า “บางนา” เป็นดั่งหัวเมืองชั้นในที่มีความสำคัญในการเป็นเมืองหน้าด่าน บทบาทของบางนาในปัจจุบันก็ยังคงเป็นเสมือนเงาของกรุงเทพ เมื่อกรุงเทพพัฒนา บางนาก็ย่อมก้าวหน้าตามไปด้วย จึงเป็นเหตุผลที่เพียงพอที่จะทำให้ Developer ทั้งหลายให้ความสำคัญกับพื้นที่นี้

          แน่นอนว่าศักยภาพทำเลบางนา ได้รับการเกื้อหนุนจากางภาครัฐ ด้วยเมกะโปรเจ็กต์ที่ครอบคลุม โดยเฉพาะเมกะโปรเจ็กต์ที่ถือเป็น วาระแห่งชาติ ที่ทำให้ประเทศไทยก้าวเข้าสู่เวทีโลกอย่าง Eastern Economic Corridor : EEC ที่ดึงดูดเม็ดเงินการลงทุนจากภาคเอกชนทั้งในและต่างประเทศมหาศาล โดย TerraBKK จะขออัพเดทและเน้นย้ำความสำคัญของโครงการที่มีความเกี่ยวพันกับทำเลบางนา ดังนี้

EEC World Class Economic Zone

         โครงการ ระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC) ถือเป็นโครงการที่มีเม็ดเงินลงทุนมากที่สุดของประเทศในขณะนี้ ซึ่งถือเป็นความหวังของรัฐบาลที่อยากจะผลักดันให้ประเทศไทย ก้าวเข้าสู่เวทีโลกอย่างเต็มรูปแบบ โดยการเกิดขึ้นของ ระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC) ไม่เพียงแต่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจชาติให้ขยายตัวเฉลี่ยราว 5% ต่อปีเท่านั้น แต่ยังขนทัพการพัฒนาที่ล้วนแล้วแต่ส่งผลให้ ทำเลบางนา มีโอกาสในการเติบโตมากขึ้นอย่างยิ่งยวด

         เป้าหมายของ EEC คือการต่อยอดการพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมภาคตะวันออก 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง ซึ่งเป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ใน แผนพัฒนาเศรฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Seaboard) อยู่แล้ว ให้มีกลุ่มอุตสาหกรรมใหม่ที่สอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจโลก ซึ่งเป็นไปตามนโยบาย Thailand 4.0 นั่นเอง

โครงการนำร่องของ EEC

         ด้วยเป้าหมายของการพัฒนา ที่หวังจะให้ EEC คือกลุ่มจังหวัดพลิกโฉมกลายเป็นศูนย์กลางแหล่งเศรษฐกิจใหม่ของประเทศ ทำให้ต้องครอบคุลมการพัฒนา ทั้งในด้าน การพัฒนาเมือง, แหล่งท่องเที่ยว, ธุรกิจ, สิ่งอำนวยความสะดวก และโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อสร้างคุณภาพชีวิตคนในพื้นที่เดิม และดึงดูดการลงทุนจากผู้ที่จะเข้ามาลงทุนใหม่ ซึ่งโครงการนำร่องของ EEC ล้วนเป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับการเดินทาง ขนส่งและโลจิสติกส์ และการพัฒนาความพร้อมของเมืองทั้งสิ้น ภายใต้วงเงินประมาณ 1.5 ล้านล้านบาท ได้แก่

• โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา (สนามบินนานาชาติแห่งที่ 3 ของไทย) 200,000 ล้านบาท
• รถไฟรางคู่ เชื่อมแหล่งอุตสาหกรรมกับท่าเรือ 64,300 ล้านบาท
• พัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง 88,000 ล้านบาท
• พัฒนาท่าเรือมาบตาพุด 10,150 ล้านบาท
• พัฒนาเมืองในจังหวัดชลบุรี, ระยอง และฉะเชิงเทรา 400,000 ล้านบาท
• ก่อสร้างถนนมอเตอร์เวย์ 3 เส้นทาง 35,300 ล้านบาท
• พัฒนาเขตนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีและลงทุนกับอุตสาหกรรมเป้าหมาย 500,000 ล้านบาท

          แน่นอนว่าโครงการนำร่องเหล่านี้ จะทำให้พื้นที่ตะวันออกของไทยสร้างแรงดึงดูดทั้งในด้านการลงทุนและการท่องเที่ยวมากขึ้น แต่นอกเหนือจากนั้น EEC ยังสร้างอะไรให้กับประเทศไทยได้อีก?

ส่งเสริม 5 อุตสาหกรรมเดิม ผลักดัน 5 อุตสาหกรรมใหม่ ให้ไทยสู่เวทีโลก

         สำหรับโครงการ EEC มีการส่งเสริม 5 กลุ่มอุตสาหกรรมเดิม อันได้แก่ อุตสาหกรรมยานยนต์, อุตสาหรรมอิเล็กทรอนิกส์อัจริยะ, การเกษตรและเทคโนโลยีชีวิตภาพระดับสูง, อุตสาหกรรมการแปรรูปอาหาร และอุตสาหกรรมท่องเที่ยวกลุ่มรายได้ดีและท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ

         สำหรับอุตสาหกรรมที่ได้รับการผลักดันเพิ่มเติมใน EEC เป็นอุตสาหกรรมสมัยใหม่ ที่เกาะเทรนด์เศรษฐกิจโลก ได้แก่ หุ่นยนต์เพื่ออุตสาหกรรมและชีวิตประจำวัน, อุตสาหกรรมการบินและโลจิสติกส์, อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร, อุตสาหกรรมเชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ และอุตสาหกรรมดิจิตอล

          TerraBKK Research มองว่า กลุ่มอุตสาหกรรมใหม่ 5 กลุ่มที่ได้รับการส่งเสริม ล้วนแล้วแต่เป็นอุตสาหกรรมที่ต้องใช้ แรงงานทักษะระดับสูง แน่นอนว่าสิ่งที่ตามมา คือการเข้ามาของบุคลากรต่างชาติในระดับแรงงานคุณภาพซึ่งมีกำลังซื้อสูง สิ่งนี้เองคือผลพลอยได้ี่ที่ได้รับการคาดหมายไว้จากโครงการ EEC ที่จะส่งอานิสงส์ให้กับทำเลอื่นๆที่อยู่ในช่วงรอยต่อของ กรุงเทพฯ-EEC

             นอกจากโอกาสจากการเพิ่มขึ้นของบุคลากรทักษะสูงจากต่างชาติแล้ว โครงการ EEC ยังมีศักยภาพด้านทำเลที่ตั้งที่เป็น ศูนย์กลางอาเซียน และที่ำสำคัญในสถิติโลกจาก World Economic Forum 2017 ยังบอกว่า ประเทศไทยติด TOP 10 ของโลก ในด้านการเป็นประเทศที่มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงเพื่อให้เกิดความสะดวกในการประกอบธุรกิจมากที่สุดในปีที่ผ่านมา ซึ่งการพัฒนาที่รุดหน้าจนสะดุดตานี้เอง ที่ทำให้ต่างประเทศมีความเชื่อมั่นในการเข้ามาลงทุน โดยเฉพาะกับโครงการที่เป็นเรือธงของชาติอย่าง EEC

ในอนาคตคือ EEC แต่ตอนนี้มีอะไร?

              นอกเหนือจากการพัฒนาในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC อย่าง ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง ยังมีการพัฒนาอื่นๆในพื้นที่กรุงเทพฯและสมุทรปราการ เนื่องจากเป็นรอยต่อเส้นทางเศรษฐกิจสำคัญ โดยแต่ละโครงการที่กำลังเกิดขึ้นในทำเลบางนาตอนนี้ ล้วนแล้วแต่เป็นโครงการระดับ เมกะโปรเจ็กต์ และที่ำสำคัญคือ ไม่มีทำเลไหนในกรุงเทพฯอีกแล้ว ที่มีการเกิดขึ้นของเมกะโปรเจ็กต์หนาแน่นเช่นเดียวกับ บางนา ลองมาไล่เรียงกันดูว่ามีโครงการอะไรบ้าง?

ใกล้ได้ยลโฉม ‘สุวรรณภูมิ เฟส 2’

            เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา บริษัท การท่าอากาศยานไทย จำกัด (ทอท.) ได้ประกาศผู้ชนะการออกแบบโครงการก่อสร้าง อาคารผู้โดยสารหลังที่ 2 (Terminal 2) สนามบินสุวรรณภูมิ ภายใต้ค่าจ้างออกแบบวงเงิน 329 ล้านบาท หลังจากนี้ผู้รับจ้างมีระยะเวลาออกแบบอีก 10 เดือน จึงจะประมูลงานก่อสร้างเป็นลำดับถัดไป คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ปลายปี 2562 และแล้วเสร็จปลายปี 2564

            โดยอาคารใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ จะ สามารถเพิ่มศักยภาพในการรองรับผู้โดยสารในสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิได้อีกปีละ 30 ล้านคน

 

เมกะโปรเจ็กต์เกิดใหม่ในบางนา ชนะ CBD

            สำหรับทำเลบางนา มีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในปี 2560-2561 นี้ ที่มีโครงการระดับเมกะโปรเจ็กต์เปิดตัวอย่างมากมาย สมทบศักยภาพเดิม ที่มีแหล่งช้อปปิ้ง, ศูนย์ประชุม และรูปแบบความบันเทิงต่างๆอยู่แล้ว อาทิ ไบเทค บางนา, เซ็นทรัล พลาซ่า บางนา และ เมกะ บางนา

           แต่สำหรับปี 2560-2568 นี้ ในทำเลบางนาจะมีเมกะโปรเจ็กต์ที่ช่วยหนุนศักยภาพในด้านแหล่งงานและที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการมิกซ์ยูส ซึ่ง TerraBKK มองเห็นการความน่าสนใจของทำเลบางนา ที่มีการลงทุนโครงการมิกส์ยูสในทำเลบางนา มูลค่าโครงการรวมกว่า 317,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่ามูลค่าโครงการที่เกิดในทำเล CBD ที่มีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 216,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นอานิสงส์มาจากโครงการจากภาครัฐ ที่ทำให้เอกชนมีความเชื่อมันในศักยภาพทำเลบางนา ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ, โครงการพัฒนาสนามบินสุวรรณภูมิ เฟส2 หรือ โครงการ EEC ก็ตาม

          สำหรับเมกะโปรเจ็กต์จากภาคเอกชนที่เปิดตัวในทำเลบางนา ได้แก่

เซ็นทรัล วิลเลจ (Central Village) ลักซ์ชูรี่เอาท์เล็ตแห่งแรกของประเทศไทย โดยมีพื้นที่โครงการ 40,000 ตร.ม. รองรับกลุ่มนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างประเทศ ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2562
เดอะ ฟอเรสเทียส์ (The Forestias) โครงการมิกส์ยูสโดยกลุ่มแมกโนเลีย บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ งบลงทุนกว่า 90,000 ล้านบาท โครงการจะประกอบไปด้วย อาคารสำนักงาน, โรงแรม, ช้อปปิ้ง, รีเทล, ที่อยู่อาศัย และศูนย์เรียนรู้ธรรมชาติ ที่เรียกได้ว่าจะสร้างมิติของเมืองใหม่บริเวณบางนา-ตราดให้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง โดยคาดว่าจะเสร็จในปี 2565
เมกะ ซิตี้ (Mega City) ต่อยอดจากโครงการที่เป็นแม่เหล็กในทำเลบางนาอย่าง ‘เมกะ บางนา’ โดยกลุ่มเดอะ มอลล์ เป็นโครงการมิกส์ยูสที่มีพื้นที่รวมกว่า 400 ไร่
นอกจากนั้น ทำเลบางนา ยังมีการเติบโตของตลาดออฟฟิศให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้ช่องว่างด้านแหล่งงานในทำเลบางนาที่เคยขาดหายไปได้ถูกเติมเต็มในที่สุด ทำให้ตอนนี้ทำเลบางนา มีความพร้อมสรรพและกลายเป็น ‘City within the City’ ไปเรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็น ระบบคมนาคม, แหล่งงาน, สิ่งอำนวยความสะดวก และที่อยู่อาศัย ที่เทียบเท่ากับเืมืองชั้นใน (Inner CBD) ของกรุงเทพฯ

            สำหรับการเดินทางใน ทำเลบางนา มีความรุดหน้าด้านการพัฒนาขนส่งมวลชนอย่างมาก นอกเหนือจาก รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่ใกล้จะเปิดให้บริการภายในปลายปี 2561 นี้ ก็ยังตามมี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ที่เข้ามาช่วยเสริมศักยภาพการเดินทางในช่วงถนนศรีนครินทร์ ทำให้ช่องว่างด้านขนส่งมวลชนของกรุงเทพตะวันออก ถูกเติมเต็มอย่างไร้ช่องโหว่ โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2564

            สำหรับแผนพัฒนาด้านขนส่งมวลชนในอนาคตของทำเลบางนา ยังมี รถไฟฟ้ารางเบา (LRT) บางนา-สุวรรณภูมิ ที่เชื่อมต่อจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีบางนา และมีเส้นทางวิ่งเลียบไปตามถนนบางนา-ตราด และปลายทางอยู่ที่สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ โดยปัจจุบันยังอยู่ในช่วงทบทวนและศึกษาแผนโครงการ

สถานการณ์อสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัย ทำเลบางนา

           ด้วยความเจริญของพื้นที่บางนา จากปัจจัยสำคัญอย่างการลงทุนในโครงการระดับชาติของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็น โครงการท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ เส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง รวมทั้ง การเป็นพื้นที่เชื่อมต่อเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 เป็นต้น หากมองในแง่การเปลี่ยนแปลงด้านอสังหาริมทรัพย์ ลองดูกันว่า ตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมานั้น ราคาที่ดินย่านบางนามีการเปลี่ยนแปลงไปเช่นไร รวมทั้ง ข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์คอนโดมิเนียมในย่านบางนา รายละเอียดดังนี้

           “ ถนนบางนา-ตราด ” เชื่อมต่อระหว่าง 2 จังหวัด นั้นคือ กรุงเทพมหานคร (เขตบางนา) และ สมุทรปราการ (อำเภอบางพลี) ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ถนนบางนา-ตราด พื้นที่กรุงเทพมหานคร (เขตบางนา) มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 130,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2551-2554) จากนั้นปรับขึ้น 140,000-170,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2555-2558) และล่าสุด ในรอบปี 2559-2562 มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 140,000-190,000 บาทต่อตารางวา ขณะเดียวกัน ถนนบางนา-ตราด พื้นที่สมุทรปราการ (อำเภอบางพลี) ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2559-2562 ล่าสุดเฉลี่ย 40,000-100,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นจาก 37,000-100,000บาทต่อตารางวา (รอบปี 2555-2558) กล่าวได้ว่า ภาพรวม ราคาประเมินที่ดิน ถนนบางนา-ตราด มีการเติบโตของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินราว 5-15% ต่อรอบปีประเมิน ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

             ที่ผ่านมาต้องบอกว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมย่านบางนา ไม่ได้หวือหวามากนัก เมื่อเทียบกับทำเลอื่นของกรุงเทพ กล่าวเช่นนี้ ก็ไม่ได้จะหมายความว่าโครงการคอนโดมิเนียมย่านบางนาจะเงียบเหงาสักทีเดียว เพราะ “บางนา” เป็นที่ตั้งของคอนโดมิเนียมไม่น้อยกว่า 20 โครงการ ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

             การเปลี่ยนแปลงของราคาเปิดตัวคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จากราคาเปิดตัวเฉลี่ยราว 20,000-30,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวนหน่วยขายเฉลี่ยหลักพันหน่วยต่อโครงการ อาทิ เดอะ พาร์คแลนด์ ศรีนครินทร์, ศุภาลัย พาร์ค ศรีนครินทร์ เป็นต้น ปัจจุบันขยับขึ้นมาเป็น 50,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวนหน่วยขายต่อโครงการลดลงเหลือหลักร้อยต่อโครงการ อาทิ ลุมพินี เพลส บางนา กม.3, เอสเพน คอนโด ลาซาล เฟส บี เป็นต้น สำหรับคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ปี 2561 นอกจาก เอ สเปซ เมกา 2 ของกลุ่มอารียาแล้ว ยังมีอีกหนึ่งโครงการของกลุ่มเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ นั้นคือ นิช โมโน เมกะ สเปซ บางนา ติดถนนใหญ่บางนา-ตราด ใกล้เมกะบางนา โดดเด่นด้วยพื้นที่จอดรถที่มากกว่าถึง 70% และพื้นที่ส่วนกลางที่มากถึง 3 ชั้น โดยโครงการนี้ยังอยู่ภายใต้แนวคิด Made from Her แนวคิดเอาใจผู้หญิงจากเสนาฯ อีกด้วย ขณะนี้ยังไม่ทราบราคาเปิดตัว เนื่องจากอยู่ในระหว่างเปิดลงทะเบียน

             ผลตอบแทนของคอนโดมิเนียมย่านบางนา Cap Gain เฉลี่ย 3.8% - 6% ต่อปี ราคาตลาดเฉลี่ยราว 50,000-68,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน ราคาตลาดค่าเช่ามากน้อยตามแต่ประเภทห้องพัก โดยอัตราค่าเช่าห้อง studio เฉลี่ย 6,500-8,500 บาทต่อเดือน, อัตราค่าเช่าประเภท 1 ห้องนอน เฉลี่ย 7,500-10,000 บาทต่อเดือน และ อัตราค่าเช่าประเภท 2 ห้องนอน เฉลี่ย 12,000-18,000 บาทต่อเดือน ภาพรวม Rental Yield เฉลี่ย 5%-6% ต่อปี ถือว่าใช้ได้เลยทีเดียว

            สำหรับศักยภาพ ทำเลบางนา นั้น TerraBKK Research มองว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของ Bangkok East Gateway อย่างแท้จริง ด้วยการเติบโตของสิ่งอำนวยความสะดวกในด้านต่างๆที่เข้ามาเติมเต็มช่องว่างในทำเบางนา ทำให้ในอนาคตอันใกล้นี้ เราอาจจะได้เห็นบางนา่ในรูปแบบ EBD (East Business District) ซึ่งยังไม่มีทำเลไหนเติบโตอย่างเห็นได้ชัดขนาดนี้

อ่านเพิ่มเติมจาก Advice Recommended ส่องศักยภาพทำเล

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close