ค้นหาข่าว

ความฝันเล็กๆ ที่อยากให้กรุงเทพฯ เป็นเหมือนกรุงโซล

FONT SIZE:

            สำหรับ คลองชองเกชอน ที่เราได้กล่าวไปแล้วถึง 2 บทความ จะยิ่งตอกย้ำว่าความฝันที่อยากเห็นคลองชองเกชอนเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ จะไม่มีทางเป็นจริงได้ (ในระยะเวลาอันใกล้นี้) แต่ TerraBKK ก็อยากจะขอฝันต่ออีกซักหน่อย โดยในบทความนี้จะขอเป็นการใส่ความคิดเห็นและจินตนาการของผู้เขียนล้วนๆ ในการตั้งข้อสังเกตว่า ถ้าคลองชองเกชอนของมหานครโซลเกิดขึ้นที่กรุงเทพฯ น่าจะเกิดขึ้นตรงไหน? และจะสามารถสร้างผลประโยชน์ให้กับเมืองกรุงเทพฯ อย่างไรได้บ้าง

ส่องดูแผนพัฒนาพื้นที่สาธารณะของกรุงเทพฯ

            ใครว่ากรุงเทพฯ ไม่มีการพัฒนาในเรื่องพื้นที่สาธารณะและพื้นที่สีเขียวเหมือนอย่างเมืองอื่นๆ ต้องไปดู ผังแม่บทโครงข่ายพื้นที่สีเขียวในเขตกรุงเทพมหานคร สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เพราะมีการวางแผนการพัฒนาโครงข่ายพื้นที่สีเขียวตาม มาตรการผังเมือง 2556 ไว้แล้ว โดยมีการกำหนดพื้นที่โล่งตามผังเมืองไว้ในหมวดหมู่ ล.1-6 ซึ่งก็มีไว้เพื่อประโยชน์ของการเป็นที่โล่งป้องกันน้ำท่วม ที่โล่งริมน้ำหรือริมคลอง ที่โล่งเพื่อรองรับการระบายน้ำ หรือที่โล่งริมชายฝั่งทะเล แต่ที่ดูจะเกี่ยวข้องทางตรงกับการใช้ชีวิตของคนเมือง ก็คือ ที่โล่งเพื่อนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม หรือ ล.1 ซึ่งก็กระจายตามจุดเล็กๆในเมืองกรุงเทพฯ

ถามว่าเมื่อมีพื้นที่โล่งเพื่อนันทนาการกระจายอยู่รอบเมืองกรุงเทพฯอยู่แล้ว หน่วยงานรัฐจะพัฒนาพื้นที่เหล่านี้อีกทำไม? ก็คงต้องตอบว่า แม้จะมีพื้นที่โล่งอยู่ทั่วไป แต่ยังคงมีปัญหาในเรื่องของการเข้าถึงพื้นที่สาธารณะที่ไม่เท่าเทียมกัน รวมไปถึงพื้นที่โล่งที่มีอยู่ ก็ยังคงมีประโยชน์ทางสิ่งแวดล้อมหรือการให้บริการที่ยังไม่พร้อม อีกทั้งยังไม่ทำให้เมืองเกิดความน่าดึงดูดรื่นรมย์อีกด้วย จึงเป็นที่มาที่ทำให้เกิดผังแม่บทโครงข่ายพื้นที่สีเขียวขึ้นมา เพื่อมองหาความเชื่อมต่อของแต่ละพื้นที่โล่ง ซึ่งจะสามารถครอบคลุมการเข้าถึงของทุกคนได้ในอนาคต

โดยมีการแบ่งประเภทพื้นที่โล่งลึกลงไปจากประเภท ล.1 ให้เป็น ล.1.1-1.4 ซึ่งพื้นที่โล่งที่สามารถพัฒนาได้โดยการจัดการของภาครัฐ คือพื้นที่โล่ง ล.1.1 สวนสาธารณะหลัก และ ล.1.2 พื้นที่โล่งว่างเพื่อกิจกรรมนันทนาการของหน่วยรัฐอื่น ซึ่งเมื่อลองดูรัศมีการเข้าถึงพื้นที่โล่งทั้ง 2 ประเภทนี้ พบว่ามีหลายพื้นที่ที่ไม่สามารถเข้าถึงที่โล่งได้เลย และที่น่าตกใจกว่านั้นก็คือ พื้นที่เมืองชั้นในที่มีการกระจุกตัวหนาแน่นของประชากรและกิจกรรม กลับเป็นพื้นที่ที่ขาดแคลนพื้นที่สาธารณะ

มองดูคลองนราธิวาส ศักยภาพที่สามารถเป็นมากกว่าพื้นที่สาธารณะ

            พอมองเห็นเรื่องความขาดแคลนพื้นที่สาธารณะในพื้นที่เมืองแล้ว ทำให้ต้องกลับมาคิดต่อว่า แท้จรงแล้วพื้นที่เมืองจำเป็นต้องมีมากกว่าทางเท้าหรือพื้นที่โล่ง แต่จำเป็นต้องมีพื้นที่สาธารณะที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจได้ ซึ่งเป็นศักยภาพที่ คลองชองเกชอน สามารถพิสูจน์ให้เห็นมาแล้ว ว่าประโยชน์ของพื้นที่เมืองนั้นมีมากกว่าที่คิด

            TerraBKK ลองจินตนาการว่า ถ้าหากคลองชองเกชอนจะสามารถเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ พื้นที่ไหนบ้างที่เหมาะสมและน่าจะสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจและคุณภาพชีวิตให้กับเมืองได้ ซึ่งคำตอบของเราคือ “คลองนราธิวาส”

ด้วยลักษณะทางกายภาพที่คล้ายคลึงกันของคลองชองเกชอนและคลองนราธิวาส โดยมีระยะทางจากต้นคลองจนไปสุดคลองประมาณ 5 กม. โดย คลองชองเกชอนยาว 5.8 กม. ความกว้าง 35-40 เมตร ส่วนคลองนราธิวาสยาวประมาณ 5 กม. กว้างประมาณ 20 เมตร และทั้งสองคลองนี้ ต่างก็อยู่ในพื้นที่ CBD ของเมืองที่มี traffic หนาแน่น

            เหตุผลที่คลองนราธิวาสมีศักยภาพเหมาะสม เนื่องจากทำเลสีลม-สาทร มีจำนวนประชากรที่ไหลเวียนเข้ามาเป็นประจำทุกวันกว่า 93,000 คน อีกทั้งยังมีจำนวนประชากรที่ใช้รถยนต์ส่วนตัวและขนส่งสาธารณะบนเส้นทางมากกว่า 70,000 คนต่อวัน ซึ่งคงไม่มีทำเลไหนอีกแล้วในกรุงเทพมหานคร ที่จะมีปริมาณ traffic ที่เข้มข้มได้เท่าสีลม-สาทร

            นอกจากนั้น ปัจจัยที่สำคัญต่อการสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจสำหรับการพัฒนาคลองนราธิวาสให้เป็นคลองชองเกชอนก็คือ การเป็นที่จดจำและคุ้นเคยดีต่อนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจชาวต่างชาติ มีความพร้อมด้านขนส่งมวลชนที่เข้าถึงง่าย และสามารถเชื่อมต่อไปสู่แหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญของกรุงเทพได้อย่างสะดวก

โดยการแบ่ง Zonning ของการใช้ประโยชน์ที่ดินรอบบริเวณคลองนราธิวาส ที่เน้นกิจกรรมที่เข้มข้น ซึ่งอาจจะต้องสร้างมาตรการจูงใจทางผังเมืองให้กับผู้พัฒนาที่ดินที่พัฒนาโครงการได้ตรงกับจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่นเดียวกับที่ระหว่างปี 2003-2015 บริเวณคลองชองเกชอน มีอาคารสร้างใหม่ในเขต A-B ซึ่งเป็นเขตศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD) ของโครงการพัฒนาคลองชองเกชอนจำนวน 56 อาคาร, มีอาคารที่ปรับปรุงคครั้งใหญ่จำนวน 172 ครั้ง และมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารกว่า 301 ครั้ง สะท้อนให้เห็นว่าทำเลในเขตโครงการพัฒนาคลองชองเกชอนได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างแท้จริง และมีการหมุนเวียนผู้ประกอบการใหม่อยู่ตลอดมา แถมยังมีมาตรการจูงใจทางผังเมืองด้วยการให้ FAR ที่เรียกว่าอัดแน่นเต็มที่ดิน ก็คงไม่น่าแปลกใจเท่าไรนักที่ราคาที่ดินในย่านนี้จะพุ่งสูงขึ้นทุกปี อีกทั้งยังยังช่วยลดเกาะความร้อนในเมือง (Urban Heat) ถึง 3.6% และลดมลพิษทางอากาศได้ถึง 33% พร้อมทั้งสร้างรายได้กว่า 750,000 เหรียญต่อปีให้กับรัฐบาล ซึ่งคงจะดีไม่น้อย หากชีวิตคนเมืองในกรุงเทพฯ จะมีสถานที่เหล่านี้ไว้พักผ่อนบ้าง - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

 

Share: share on Facebook IG
แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close