ค้นหาข่าว

เสน่ห์ย่าน อารีย์ ทำเลศักยภาพ ชีวิตดี มีสไตล์ ใกล้รถไฟฟ้า

08/05/2018 อ่าน 5,968 คน

ขนาดตัวอักษร:

             หากลองย้อนมองดูการเติบโตของ ทำเลอารีย์ ในอดีตเป็นย่านที่อยู่อาศัยของเศรษฐีและผู้ดีเก่า มีการใช้ประโยชน์ที่ดินในทำเลไม่หลากหลายมากนัก การเกาะกลุ่มของที่อยู่อาศัยก็ค่อนข้างชัดเจนว่าเป็นแหล่งของเศรษฐีผู้ดี แต่ในปัจจุบัน ทำเลอารีย์ ค่อยๆเปลี่ยนภาพเป็นย่านของฮิปสเตอร์ แหล่งรวมตัวของธุรกิจสร้างสรรค์ และ New Comer ใหม่ๆ ทำให้ TerraBKK มองว่า ทำเลอารีย์ มีลักษณะของการเติบโตคล้ายกับสุขุมวิทตอนกลาง ที่ค่อยๆพัฒนาเป็น Lifestyle & Hangout District อย่างเต็มรูปแบบในปัจจุบัน

สัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำเลอารีย์

             ทำเลอารีย์ ในอดีตเคยเป็นย่านที่อยู่อาศัยและโรงแรม แต่ในปัจจุบัน ทำเลอารีย์ มีวิวัฒนาการการเติบโตอย่างชัดเจน รับรู้ได้จากการที่ ทำเลอารีย์ ได้ถูกมองเป็นทำเลของเหล่าฮิปสเตอร์ แหล่งรวมตัวของร้านอาหาร, คาเฟ่ หรือธุรกิจเกิดใหม่อื่นๆ โดยเฉพาะบริเวณสถานีรถไฟฟ้าอารีย์, ซอยพหลโยธิน 7 (ซอยอารีย์) และถนนประดิพัทธ์ อีกทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดินใน ทำเลอารีย์ ยังมีความเป็นมิกซ์ยูส หรือมีความหลากหลาย โดยมีทั้งการรวมตัวของกลุ่มหน่วยงานราชการ, อาคารออฟฟิศ, โรงแรม และพาณิชยกรรมทั้งเก่าใหม่ ทำให้ที่อารีย์แม้จะไม่ได้มีความพลุกพล่านเบียดเสียด แต่ก็ยังมีความอุดมสมบูรณ์อย่างเต็มที่

             TerraBKK ได้สำรวจ ทำเลอารีย์ และสามารถแบ่งประเภทอาคารใน ทำเลอารีย์ จากการใช้ที่ดินได้ทั้งหมด 6 ประเภท ได้แก่ ที่อยู่อาศัยแนวราบ, อาคารแนวสูง (ตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป), สถาบันราชการ, โรงแรม/โฮสเทล/เซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์, อาคารสำนักงานให้เช่า และร้านกินดื่มเที่ยว ซึ่ง ประเภทอาคารที่มีสัดส่วนมากที่สุดคือ ร้านกินดื่มเที่ยว (47%) รองลงมาคือที่อยู่อาศัยแนวราบทั่วไป (30%), สถาบันราชการ (14%), อาคารแนวสูง (6%), อาคารสำนักงาน (2%) และโรงแรม (1%)

             สำหรับ ด้านแหล่งงาน ที่แม้จะมีสัดส่วนการใช้ที่ดินของแหล่งงานเพียง 16% แต่หากมองในเรื่องของขนาดต่อตารางเมตรแล้ว มีความน่าสนใจทีเดียว

             ปี 2560 กรุงเทพมหานครมี supply ออฟฟิศให้เช่าทั้งหมดประมาณ 8.7 ล้านตารางเตร โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท อโศก และพระราม9 ซึ่งในทำเลอารีย์ เฉพาะช่วงสถานีรถไฟฟ้าอารีย์ กลับมี supply ออฟฟิศให้เช่าถึงประมาณ 260,000 ตารางเมตร โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ย 480 บาท/ตารางเมตร และจะเพิ่มเป็น 286,000 ตารางเมตรในปลายปี 2561 นี้ โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 520 บาท/ตารางเมตร คาดประมาณจำนวนบุคลากรจากอัตราการเช่า (Occupancy Rate) 60% และมีการใช้พื้นที่ 10 ตารางเมตรต่อคน จะมีจำนวนพนักงานที่ทำงานอาคารเหล่านี้ถึง 15,500 คนและจะเพิ่มเป็น 17,100 คนในปลายปี 2561 อีกทั้งยังมีการเกาะกลุ่มของหน่วยงานราชการอีกเกือบ 20 แห่ง อาทิ กระทรวงการคลัง, กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม, กรมสรรพากร, กรมธนารักษ์, กรมทรัพยากรน้ำ และสำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน เป็นต้น

             ที่สำคัญก็คือ ทำเลอารีย์ เป็นทำเลที่มีการกระจุกตัวรวมกันของ ออฟฟิศให้เช่ามากที่สุด ของแนว รถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ อีกด้วย

การกระจุกตัวของกลุ่มกิจกรรมใน ทำเลอารีย์

              จากการแบ่งประเภทอาคารในทำเลอารีย์โดยจำแนกจากสัดส่วนการใช้ที่ดินในทำเล TerraBKK ยังพบเห็นการเกาะกลุ่มของกิจกรรมที่น่าสนใจ โดยพบว่าภายใน ทำเลอารีย์ มีการเกาะกลุ่มของกิจกรรมที่ชัดเจนเป็นย่าน ๆ สำหรับ สถาบันราชการมีการเกาะกลุ่มอยู่บริเวณฝั่งถนนพระราม 6 ประกอบไปด้วย กระทรวงการคลัง, กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม, กรมสรรพพากร และกรมธนารักษ์ เป็นต้น ด้านโรงแรมมีการเกาะกลุ่มชัดเจนบริเวณถนนประดิพัทธ์ ซึ่งมีทั้งโรงแรมเก่าแก่และโฮสเทลเกิดใหม่ มีกระจายเล็กน้อยบริเวณซอยเสนาร่วมและซอยพหลโยธิน 5

             กลุ่มของอาคารแนวสูง, อาคารออฟฟิศ และร้านกินดื่มเที่ยว เป็นกลุ่มที่มีการเกาะกลุ่มสัมพันธ์กัน โดยกระจุกตัวอยู่บริเวณรถไฟฟ้าสถานีอารีย์ ถนนประดิพัทธ์ และซอยพหลโยธิน 7 (ซอยอารีย์) ซึ่งเป็นที่ตั้งของคอนโดมิเนียมและหอพักหลายแห่ง อาทิ Noble Reflex, Noble RE:D และ Noble Reform เป็นต้น สะท้อนให้เห็นการเติบโตที่ควบคู่กันไประหว่างคอนโดมิเนียมและร้านค้าเกิดใหม่ในทำเล

             นอกจากนั้นยังพบว่าพื้นที่ของร้านค้าและร้านกินดื่มในทำเลอารีย์นั้นมีจำนวนรวมกันกว่า 450 แห่ง ซึ่งเป็น กลุ่มธุรกิจของ New Comer ใหม่ๆที่เลือกเข้ามาปักหมุดเริ่มต้นธุรกิจใน ทำเลอารีย์ โดยเฉพาะคาเฟ่, ร้านอาหาร และร้านค้าประเภท multi-brand จนทำให้ ทำเลอารีย์ กลายเป็นย่านของฮิปสเตอร์ โดยการเข้ามาของ New Comer นี้ทำให้ ทำเลอารีย์ ในปัจจุบันได้กลายเป็น Lifestyle District อีกแห่งของกรุงเทพฯ

การเดินทางสู่ทุกจุดสำคัญในกรุงเทพฯ ด้วยรถไฟฟ้าในระยะเวลาไม่เกิน 35 นาที

            ปี 2557 รถไฟฟ้า BTS สถานีอารีย์มีจำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย 22,484 คนต่อวันและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากการเพิ่มขึ้นของแหล่งไลฟ์สไตล์และแหล่งงาน โดยจาก สถานีอารีย์ยังสามารถเชื่อมไปสู่ทำเลสำคัญของกรุงเทพฯได้อย่างครอบคลุม ภายในระยะเวลาไม่เกิน 35 นาทีเท่านั้น อาทิ สีลม สาทร สยาม อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย พระราม9 และ สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งนับเป็นข้อได้เปรียบที่ทำให้ ทำเลอารีย์ มีศักยภาพที่ดีมากในด้านการเดินทาง

           อย่างที่ทราบกันแล้วว่า ความน่าสนใจของ อารีย์ มีพร้อมตอบรับในทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นแหล่งงานที่ตั้งอาคารสำนักงาน แหล่งเที่ยวชิวกินของอร่อย การเดินทางสะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้า BTS และนั้นคือเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ คอนโดมิเนียมย่านอารีย์ มีความน่าสนใจไม่น้อย ลองย้อนกลับมาดูข้อมูลกันว่ากว่า 10 ปีที่ผ่านมา สถานการณ์ คอนโดมิเนียมย่านอารีย์ เป็นอย่างไรกันบ้าง ?

คอนโดมิเนียมย่านอารีย์ ยิ่งนานวัน Supply โครงการใหม่ ยิ่งลดลง

            ตลอดช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวคอนโดมิเนียมย่านอารีย์ มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ย้อนกลับมาในช่วงปี 2006-2009 มักมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เฉลี่ย 4 โครงการต่อปี หน่วยเปิดขายแต่ละปีเฉลี่ย 400-500 ยูนิต หลังจากนั้น จำนวนโครงการใหม่และหน่วยเปิดขายก็ลดลงอย่างมาก จนในปี 2012 ไม่มีโครงการเปิดใหม่เลยทีเดียว ก่อนจะมีโครงการใหม่เปิดตัวในปี 2013 ทำให้หน่วยเปิดขายแตะหลักร้อยยูนิตอีกครั้ง และหลังจากนั้น คอนโดมิเนียมย่านอารีย์ ก็ไม่เคยเปิดตัวโครงการใหม่ เกิน 2 โครงการต่อปี อีกเลย อย่างในช่วง 3 ปีล่าสุด ปี 2015-2017 มีหน่วยเปิดขายต่อปีไม่ถึง 100 ยูนิต น้อยลงอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเปรียบเทียบกับอดีต ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะที่ดินหายากและมีราคาสูง ราคาประเมินที่ดินล่าสุด ปี 2559-2562 ถนนพหลโยธินในเขตพญาไท สูงถึง 300,000-400,000 บาทต่อตารางวา

ราคาพรีเซล คอนโดมิเนียมย่านอารีย์ ปรับตัวเฉลี่ย 6.7% ต่อปี

            ด้วยความเจริญของย่านอารีย์ ไม่แปลกใจหากราคาพรีเซลคอนโดมิเนียมโครงการใหม่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างเนื่อง เฉลี่ยราว 6.7%ต่อปี จากราคาขายเฉลี่ย 65,000 บาทต่อตารางเมตรในปี 2006 ขยับขึ้นมาเกาะกลุ่มอยู่ในช่วง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร อยู่หลายปี ก่อนจะแตะราคาขายระดับเงินแสนต่อตารางเมตรในปัจจุบัน โครงการใหม่ ซึ่งเปิดตัวไปเรียบร้อยแล้วในช่วง 2 ปีนี้ คือ Suanbua Residence Ari 1- Rajakru ราคาพรีเซลเฉลี่ยอยู่ที่ 175,000 บาทต่อตารางเมตร และล่าสุด แบรนด์โนเบิล ลงสนามด้วย โครงการ Noble Around Ari ใกล้สถานีรถไฟฟ้าอารีย์ เชื่อว่า หากเปิดตัวโครงการเมื่อไหร่ คงได้เห็นความคึกคักของคอนโดมิเนียมย่านอารีย์ กลับมาอีกครั้ง

คอนโดมิเนียมย่านอารีย์ ปล่อยเช่าได้ 4.7- 6% ต่อปี

           ภาพรวมผลตอบแทนค่าเช่ากว่า 26 โครงการ คอนโดมิเนียมย่านอารีย์ สามารถปล่อยเช่าได้เฉลี่ย 25,000 – 33,000 บาทต่อเดือน คิดเป็น Rental Yield เฉลี่ยราว 4.7- 6% ต่อปี และหากเป็นกรณีถือครองระยะยาว พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมย่านอารีย์ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.5-9.5% ต่อปี ปัจจุบันราคาห้องมือสองเฉลี่ย 102,000-155,000 บาทต่อตารางเมตร ถือว่าเป็นตัวเลขที่อยู่ในเกณฑ์ใช้ได้เลยทีเดียว

          หากใครที่กำลังสนใจ คอนโดมิเนียมย่านอารีย์ อย่างที่ทราบว่า ทำเลอารีย์ ไม่ค่อยมีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวมากนัก กระแสโครงการใหม่ล่าสุดของ แบรนด์โนเบิล อย่างโครงการ Noble Around Ari  คอนโดมิเนียม High Rise สูง 39 ชั้น บนพื้นที่ราว 3 ไร่ จึงน่าจับตามองไม่น้อย แม้ขณะนี้จะยังไม่ทราบรายละเอียดโครงการมากนัก แต่สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการ Noble Around Ari  ถือว่าดีเลยทีเดียว เพราะทราบมาว่าอยู่ติดถนนพหลโยธิน และไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า BTS สถานีอารีย์ ตำแหน่งโครงการเช่นนี้ อาจไม่สามารถหาได้ในทำเลอารีย์ อีกแล้วก็เป็นได้ 

อ่านเพิ่มเติมจาก Advice Recommended ส่องศักยภาพทำเล

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close
answer to get prize answer to get prize