ค้นหาข่าว

Case Study 2 : ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ?

04/10/2014 อ่าน 16,902 คน

ขนาดตัวอักษร:

ในปัจจุบัน หากต้องการซื้อบ้านหลังใหม่เพื่ออยู่อาศัย แต่ด้วยทุนที่มีอยู่อย่างจำกัด ถ้าจะรอเก็บเงินครบตามจำนวนเพราะไม่อยากเป็นหนี้ กว่าจะถึงเวลานั้น บ้านที่หมายปองอาจปรับราคาสูงขึ้นตามกาลเวลา จนสุดท้ายก็ไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ดังนั้น การยื่นเรื่องขอสินเชื่อธนาคาร จึงเป็นหนึ่งสิ่งจำเป็น ที่ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ เพราะเป็นทางออกที่ใครก็เลือกใช้ในสังคมปัจจุบัน

การ ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย เป็นหนึ่งรูปแบบการลงทุนที่ก่อให้เกิดทรัพย์สิน แต่ไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้ ( ค่าเช่า) ต้นทุนทางการเงินในรูปแบบดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรสำคัญที่ทุกคนให้ความสนใจ แต่คงไม่เพียงพอ หากละเลยความสำคัญของตัวแปรอื่นที่เกี่ยวโยงกัน โดยปกติแล้ว ธนาคารจะพิจารณาปล่อยวงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายบ้าน (กรณีธนาคารมีโปรโมชั่น อาจให้วงเงินสูงกว่าปกติ) ซึ่งภาระการผ่อนชำระธนาคารไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน เงื่อนไขนี้เป็นข้อกำหนดสำคัญที่ธนาคารนำมาพิจารณาในการคิดอัตราผ่อนชำระต่อเดือนและอายุสัญญาเงินกู้ (ระยะเวลาผ่อนชำระเงินกู้) ในกรณีผู้มีรายได้น้อย อัตราการผ่อนชำระจะลดลง โดยใช้วิธียืดระยะเวลาสัญญาออกไปให้นานขึ้น สูงสุดไม่เกิน 30 ปี ซึ่งข้อนี้ส่งผลโดยตรงต่อผลรวมดอกเบี้ยจ่าย และเป็นตัวการสำคัญที่ทำให้ผลรวมการชำระคืนเงินกู้ครั้งนี้ สูงกว่า ราคาบ้านที่ซื้อจริง เป็นจำนวนมาก

TerraBKK Research ขอยกตัวอย่างเพื่อทำความเข้าใจโดยง่าย โดยสมมติเหตุการณ์ดังนี้

(ทั้งหมดเป็นตัวเลขสมมติโดยประมาณ อาจแตกต่างจากเหตุการณ์จริงได้ตามปัจจัยอื่น)

"คุนพ่อบ้าน อายุ 30ปี มีรายได้ประจำ 52,000 บาทต่อเดือน ต้องการซื้อบ้านหลังใหม่เพื่ออยู่อาศัย ราคา 3.5 ล้าน ในย่านนนทบุรี และได้ยื่นเรื่องขอสินเชื่อธนาคาร อนุมัติวงเงินเบื้องต้น 2.8 ล้านบาท (80%ของราคาบ้าน) ด้วยอัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอก ตลอดอายุสัญญา ที่ MLR-0.5% (6.25%) คุณพ่อบ้าน สนใจและได้ศึกษาการผ่อนชำระ 2 แผน ดังนี้

1. แผน 20 ปี ที่อัตราผ่อนชำระสูงสุดตามความสามารถในการผ่อนชำระ
2. แผน 30ปี เพื่อลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนให้น้อยที่สุด "

คุณพ่อบ้าน มีความสามารถในการผ่อนชำระสูงสุดที่ 40%ของรายได้ ประมาณ 20,800 บาท และจากการคำนวณเบื้องต้น พบว่า กรณี 20 ปี มีอัตราการผ่อนชำระ 20,466 บาทต่อเดือน ขณะที่กรณี 30ปี มีอัตราการผ่อนชำระ 17,240 บาทต่อเดือน ต่างกันเพียง 3,226 บาทต่อเดือน ดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อศึกษารายละเอียดถึงสัดส่วนดอกเบี้ยและเงินต้นในการผ่อนชำระ 3 เดือนแรก จะพบข้อมูลตามแผนภาพดังนี้


TerraBKK Research ขอกล่าวว่า การที่อัตราผ่อนชำระลดลง เมื่อยืดเวลาผ่อนชำระยาวออกไปนั้น เป็นเพราะการลดสัดส่วนเฉพาะเงินต้น สังเกตเห็นได้ว่า ยอดชำระเงินต้นของแผน 30 ปี จะลดลงเกือบครึ่งของแผน 20 ปี ขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายนั้น แทบไม่มีความแตกต่างกัน ที่เป็นเช่นนี้ เพราะ อัตราผ่อนชำระต่อเดือนนั้น เป็นผลรวมของเงินต้นและดอกเบี้ย การยืดระยะเวลาชำระให้นานขึ้น จะทำให้เงินต้นถูกซอยย่อยลง อัตราผ่อนชำระต่อเดือนจึงไม่สามารถลดเงินต้นคงเหลือได้มากนัก ขณะที่การคิดดอกเบี้ย จะคิดจากยอดเงินต้นคงเหลือ จึงทำให้เสียดอกเบี้ยมากขึ้นเป็นเงาทอดยาว (ตอนกลางคืน) ตามระยะเวลาผ่อนชำระที่ยืดออกไปนั้นเอง

เมื่อมองภาพรวมตลอดอายุสัญญา จะพบว่าแผน 20 ปี มีสัดส่วนดอกเบี้ยจ่ายรวม 75% ของเงินต้น ( = 2,113,365 / 2,800,000 ) ขณะที่แผน 30ปี ต้องจ่ายดอกเบี้ยถึง 122% ของเงินต้น ( = 3,411,293 / 2,800,000) ตีเป็นตัวเงินต่างกันกว่าล้านบาทเลยทีเดียว( = 3,411,293 -2,113,365 )

ท้ายนี้ TerraBKK Research ขอแนะนำว่า การขอสินเชื่อธนาคารซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย อาจเป็นการสร้างหนี้ก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต และเป็นภาระผูกพันที่ต้องใช้เวลายาวนานในการปลดหนี้ ดังนั้น หากผู้กู้เลือกอัตราผ่อนชำระที่ใช้เวลาสั้นลงเท่าไหร่ ยิ่งเป็นการดีเท่านั้น ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระด้วย ผู้ที่มีรายได้น้อย อาจเลือกอัตราผ่อนชำระตามความสามารถในการจ่ายชำระในช่วงแรก หากมีรายได้เพิ่มขึ้น ก็ติดต่อธนาคาร ขอปรับเพิ่มอัตราการผ่อนต่อเดือนขึ้นก็ได้ ถือเป็นหนึ่งหนทางที่ช่วยให้ระยะการผ่อนชำระสั้นลง เพื่อสร้างความเป็นเจ้าของบ้านโดยอิสระอย่างแท้จริง



สามารถคำนวณสินเชื่อเบื้องต้นได้ที่ โปรแกรมคำนวณสินเชื่อ

ตั้งราคาขาย ต้องรวมดอกเบี้ยจ่ายธนาคาร ขอนำเสนอต้นทุนสำคัญเบื้องต้นที่ท่านควรคำนึงเมื่อประสงค์จะขายบ้านคือต้องไม่ลืมที่จะคิดดอกเบี้ยจ่ายธนาคารตามจำนวนปีที่ท่านถือครองรวมเข้าไปด้วย ดังนี้ หากท่านซื้อบ้านมาที่ราคา 1 ล้านบาท วงเงินกู้100% จากนั้น 5 ปีต่อมาท่านต้องการขายบ้านหลังนั้นจงพึงระลึกไว้ว่า ณ ปีที่ 5 บ้านหลังนี้มีต้นทุนอยู่ที่ 1.2 ล้านบาทแล้ว และหากยิ่งท่านปล่อยเวลาผ่านไปจนถึงปีที่ 10 บ้านหลังนี้ก็จะมีต้นทุนเบื้องต้นเพิ่มขึ้นเป็น 1.4 ล้านบาท และจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ

รวมอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก - เงินกู้ 15 ธนาคารพาณิชย์ การกู้ยืมเงินจากธนาคาร จึงเป็นเรื่องที่พบเห็นได้ปกติในปัจจุบัน TerraBKK ได้รวบรวมอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 15 ธนาคารพาณิชย์ ในประเทศไทย เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นก่อนนำเงินไปฝาก หรือศึกษาก่อนจะตัดสินใจกู้ยืมเงินจากธนาคาร

อ่านเพิ่มเติมจาก Advice Case Study

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close