ค้นหาข่าว

5 กลยุทธ์ ปรับปรุงบ้านขาย Flipping

FONT SIZE:

          ปรับปรุงบ้านขาย หนึ่งรูปแบบการลงทุนที่น่าใจด้านอสังหาริมทรัพย์ แนวทางคล้ายคลึงกับ House Flipping ที่ทำกันอย่างแพร่หลายในต่างประเทศ แต่อาจจะดูใหม่สำหรับประเทศไทยบ้านเราในการปรับปรุงบ้านขายภายใต้เวลาที่สั้นๆ TerraBKK Research ขอเสนอข้อมูลน่าสนใจ 5 กลยุทธ์ ใครอยากทำ ปรับปรุงบ้านขาย ควรจะมี เพื่อเป็นพื้นฐานทำความเข้าใจต่อยอดแนวทางการลงทุนในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ รายละเอียดดังนี้

   1.ประเมินสถานการณ์เงินของคุณ  

          ปรับปรุงบ้านขาย จะเกิดขึ้นได้จริงเมื่อคุณมีเงินหมุนเวียนในการลงทุน ไม่ว่าแหล่งที่มาของเงินจะเป็นเงินเก็บตัวคุณเองในธนาคาร , ขอสินเชื่อธนาคาร ,ขอยืมพ่อแม่ญาติพี่น้อง หรือแหล่งเงินทุนอื่น ๆ ที่จะช่วยให้คุณมีทุนในการเริ่มต้น การระดมทุนเป็นจุดเริ่มต้นสำคัญที่คุณต้องดำเนินการมาให้ได้ คุณอาจจะประเมินทุนที่คุณมีอยู่ก่อน เมื่อใดที่คุณค้นพบทรัพย์ที่คุณจะทำการปรับปรุงบ้านเพื่อขาย คุณจะสามารถคาดคะเนความเป็นไปได้เรื่องการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณมีเงินทุนน้อย แต่มีความรู้ความสามารถ ความเป็นไปได้ในรูปแบบการร่วมทุนกับพันธมิตรกลุ่มเงินทุน คุณอาจจะเจรจาลักษณะแบ่งผลกำไรสัดส่วน 50:50 เขาลงเงิน คุณลงแรง แม้ว่าการลงทุนครั้งนั้นคุณอาจจะเหนื่อยคนเดียวก็ตาม แต่มันก็ดีกว่าสัดส่วนเจ้าของเต็มร้อย แต่เป็นจริงไม่ได้ อย่างน้อยก็ช่วยเพิ่มประสบการณ์ให้กับตัวคุณได้แน่ๆ

  2. สร้างทีมงาน  

          ปรับปรุงบ้านขาย จำเป็นต้องใช้ทักษะหลากหลายด้าน คงไม่มีใครชำนาญทุกเรื่องในตัวคนเดียว ซึ่งเป็นเรื่องที่เสี่ยงเกินไปสำหรับนักลงทุนมือใหม่ และแม้ว่าคุณจะรู้ทุกอย่างในทุกแง่มุมของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แล้ว มีความพร้อมแค่ไหน ก็ยังมีโอกาสเกิดเรื่องที่คาดไม่ถึงได้อยู่ดี นี่คือเหตุผลที่คุณจำเป็นต้องสร้างทีมของตัวเอง ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญแต่ละด้าน เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนครั้งนี้จะสร้างผลกำไรจริง เช่น นักวิเคราะห์อสังหา , ผู้รับเหมา , นักการเงิน , นักขาย เป็นต้น ซึ่งผู้ช่วยของคุณในแต่ละด้านจะทำงานร่วมกัน ช่วยกันลดความผิดพลาด และช่วยประหยัดเวลาตัวคุณเองในการการเรียนรู้ด้านเฉพาะได้ด้วย

  3. หาทรัพย์ขายต่ำกว่ามูลค่าแท้จริง  

           ความท้าทายของการ  ปรับปรุงบ้านขาย ประการหนึ่งก็คือ การค้นหาทรัพย์ที่ประกาศขายต่ำกว่ามูลค่าแท้จริง คุณอาจจะหมายความถึง ทรัพย์ที่ประกาศขายต่ำกว่าราคาตลาด เช่น ทรัพย์จากกรมประมูล ,ทรัพย์ที่ถูกธนาคารยึด , ทรัพย์ที่เจ้าของเร่งรีบขาย เป็นต้น และอาจจะหมายรวมถึงประสบการณตีโจทย์แตกที่ได้สะสมมา ทรัพย์นั้นอาจจะไม่ได่ขายต่ำกว่าราคาตลาด แต่ตัวคุณมองเห็น สิ่งที่ทรัพย์นั้นควรจะเป็นได้มากกว่า สร้างราคาขายได้สูงกว่า เป็นต้น กรณีนี้คุณจำเป็นต้องมีความเชียวชาญบ้างไม่มากก็น้อย คุณอาจจะกำหนดลักษณะทรัพย์ ,ทำเลที่ตั้ง และระดับราคา แล้วใช้บริการเหล่านายหน้าทำหน้าที่หาทรัพย์น่าสนใจมาเสนอคุณ ส่วนคุณก็ทำหน้าที่ตัดสินใจเลือกทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้สูงที่สุด

  4. คำนวณตัวเลขให้เป็น 

           เพราะ ปรับปรุงบ้านขาย ไม่ได้จบที่การซื้อมาและขายไป แต่ต้องมีขั้นตอนการปรับปรุงภาพลักษณ์ทรัพย์เป็นส่วนสำคัญ ดังนั้น การคำนวณตัวเลขที่ผิดดพลาดเพียงนิดเดียวอาจนำไปสู่งผลขาดทุนในการลงทุนทรัพย์นั้นได้ ทางฝั่งต่างประเทศมี “กฎ 70%” นั้นคือ ผลรวมของราคาบ้านและค่าปรับปรุงบ้าน ไม่ควรเกิน 70%ของมูลค่าทรัพย์หลังปรัปรุงเรียบร้อยแล้ว เป็นหลักเกณฑ์การคำนวณตัวเลขเพื่อการปรับปรุงบ้านเพื่อขาย House Flipping ผ่านตัวแปรสำคัญเบื้องต้นง่ายๆ เช่น

ARV (After Repair Value) = มูลค่าทรัพย์นั้นหลังจากผ่านการปรับปรุงเรียบร้อยแล้ว

Maximum Allowable Offer (MAO) = ระดับราคาสูงสุดที่สามารถเข้าซื้อเพื่อการลงทุน

            ตัวอย่าง “ทรัพย์ประกาศขาย 1,300,000 บาท ประเมินค่าซ่อมแซม 300,000 บาท คาดว่าทรัพย์นี้เมื่อปรับปรุงแล้วะขายได้ 2,000,000บาท( ARV)” ดังนั้นเมื่อลองคำนวณตาม“กฎ 70%” = 2,000,000 x 70% =1,400,000 หักค่าประเมินซ่อมแซม =1,400,000 – 300,000 = 1,100,000 บาท (MAO) ดังนั้น ราคาที่เหมาะสมในการซื้อทรัพย์ชิ้นนี้เพื่อการลงทุน Flipping คือ 1,100,000 บาท หากสูงกว่านี้ค่อนข้างมีความเสี่ยงเรื่องขนาดผลกำไร อาจเป็นการลงทุนไม่คุ้มค่าเหนื่อย เพราะตัวเลขนี้เป็นเพียงการคำนวณเบื้องต้นคร่าวๆเท่านั้น ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการซื้อและขาย และรายละเอียดอื่น ๆ เป็นต้น

  5. ความเร็ว เท่ากับ ขนาดผลกำไร  

            เวลาเป็นสิ่งสำคัญในการลงทุนแบบ ปรับปรุงบ้านขาย หรือ Flipping ความเร็วเป็นหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะนำคุณไปสู่ขนาดของผลกำไร ยิ่งนานยิ่งเกิดสาเหตุที่ขนาดผลกำไรของคุณจะลดลง เช่น ค่าใช้จ่ายแฝงที่เกิดขึ้น , เงินจม ,อำนาจในการต่อรองราคา เป็นต้น แม้ว่าการขายอสังหาจำเป็นต้องใช้เวลา แต่สำหรับ Flipping ให้ประสบความสำเร็จไม่ได้เริ่มต้นที่การขาย แต่ควรเริ่มต้นมาตั้งแต่การคัดเลือกทรัพย์และทำเลการลงทุน หากคุณทำการบ้านมาอย่างดี ทรัพย์ชิ้นนั้นควรจะมีโอกาสปิดการขายได้เร็วจึงจะถูกต้อง นั้นเป็นหลักการลงทุนแบบ ปรับปรุงบ้านขาย หรือ Flipping ---TerraBKK

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

Share: share on Facebook IG
แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close