ฟลิปบ้าน หรือ House Flipping เป็นหนึ่งรูปแบบการลงทุนอสังหา ที่ใช้กลยุทธ์ถือครองสั้นและปล่อยขายทำกำไรออกไปอย่างเร็ว โดยกลยุทธ์ Flipping จะมุ่งความสนใจไป การลงทุนอสังหาที่มีราคาต่ำกว่าราคาตลาด นำมา ปรับปรุงเพิ่มมูลค่า แล้ว ประกาศขายในราคาดึงดูดความสนใจผู้ซื้อ เพื่อปิดการขายอย่างรวดเร็ว ข้อนี้คือความแตกต่างกับการลงทุนสไตล์ development investing ที่มักถือครองทรัพย์สินเพื่อรอโอกาสขายที่เหมาะสม แล้วทำกำไรตามโอกาส นั้นเอง TerraBKK ขออธิบายรายละเอียด ฟลิปบ้าน (House Flipping) เป็น 4 ขั้นตอนเบื้องต้น ดังนี้

ศึกษาพื้นที่

การศึกษาพื้นที่เป็นไปได้ทั้งภาคทฤษฎีและปฎิบัติ อาจจะเป็นการศึกษาพื้นที่น่าสนใจเข้าลงทุนทางสื่อต่างๆ เช่น ติดตามข่าวสารแยกแยะข้อเท็จจริงในบทความ , ข่าวสารความก้าวหน้าที่ส่งผลดีต่อความเจริญในด้านอสังหา เป็นต้น หรือจะเป็นการลงสนามตรวจสอบพื้นที่จริง มองหาพื้นที่ที่มีความต้องการซื้อสูง เป็นต้น
  • วัฎจักรอสังหา มักมาเป็นรอบอยู่เสมอ สังเกตว่า เมื่อไหร่ที่พื้นที่ใดมีความคาดหวังสูง,มีคนสนใจต้องการซื้อ , ดูพื้นที่เจริญขึ้น มักเป็นช่วงคึกคักในพื้นที่นั้น ย่อมมีความคล่องตัวในการทำการฟลิปบ้าน (House Flipping) ขณะเดียวกัน สถานการณ์ตรงกันข้ามคือความท้าทายของนักลงทุนมืออาชีพ
  • การจับจังหวะโอกาสในช่วงพลิกฟื้น ช่วงที่คนส่วนใหญ่เริ่มพยายามซื้อมากกว่าขาย นั้นเป็นช่วงเหมาะสมในการเข้าลงทุนสำหรับมือใหม่
  • มองหาบ้านที่สามารถปรับปรุงให้ดีขึ้นโดย ใช้เวลาและทรัพยากรน้อยที่สุดก่อน เพื่อให้ปรับปรุงแล้วสามารถออกขายได้ไวที่สุด เช่น ทรัพย์สภาพดี แล้วกั้นห้องนอนเพิ่มเป็นจุดขาย , เปลี่ยนรั้วหน้าบ้านให้ดูมีราคา เป็นต้น
  • มองหา บ้านที่ดูหมดหวังที่จะขาย เช่น สภาพร้างแต่โครงสร้างดี หรือมองหาข้อได้เปรียบของผู้ซื้อ เช่น ผู้ขายร้อนเงิน ,ผู้ขายย้านถิ่น เป็นต้น
  • มองหา สิ่งที่เป็นที่ต้องการของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น เช่น จำนวนชั้น, ขนาดพื้นที่ใช้สอย ,จำนวนห้องน้ำห้องนอน , การเดินทางเข้าถึงง่ายไม่ลึกเกินไป , สามารถจอดรนอกรั้วได้ เป็นต้น

เลือกซื้ออสังหาที่เหมาะสม

ขั้นตอนนี้ไม่มีความแตกต่างไปจากการตัดสินใจซื้อบ้านทั่วไป โดยให้ความสำคัญในเรื่อง
  • วางข้อเสนอ : ราคาประกาศขายที่พบเห็น ความจริงแล้วอาจไม่ใช่เป็นราคาซื้อขายจริงก็ได้ ขึ้นอยู่กับการต่อรองราคา การวางข้อเสนอซื้อด้วยวาจาเป็นสิ่งที่ทำได้ และไม่มีภาระผูกพันทางกฎหมาย เมื่อใดที่การต่อรองหาข้อสรุปที่เหมาะสมของทั้ง 2 ฝ่ายได้แล้ว จึงดำเนินการทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามกฎหมายที่มีภาระผูกพัน
  • ขอสินเชื่อ : การลงทุนด้วยเงินลงทุนสูงย่อมมีความกดดันสูง ดังนั้น การขอสินเชื่อเป็นเรื่องสำคัญที่ช่วยแบ่งเบาสัดส่วนเงินทุนลงได้ เลือกเงื่อนไขสินเชื่อที่สร้างประโยช์นในการลงทุนครั้งนี้มากที่สุด เช่น กู้ตบแต่งได้เพิ่ม ใช้เป็นทุนในการปรับปรับทรัพย์ที่สนใจ เป็นต้น

กำหนดแผนการปรับปรุง

กลยุทธ์การ ฟลิปบ้าน (House Flipping) สำคัญที่สุดคือ ระยะเวลาและคาดการณ์ตัวเลข ได้ใกล้เคียงที่สุด ผลกระทบที่เกิดขึ้นจึงตกไปอยู่ที่เงินทุนและระยะเวลาที่ใช้ในการปรับปรุง จัดทำแผนงานและจัดทำสัญญาให้รัดกุมที่สุดเท่าที่จะทำได้ ในเนื้องานจริง อาจไม่มีอะไรเป็นไปดั่งใจเราต้องการทั้งหมด ฉะนั้น ตัวเราเองต้องรู้ดีที่สุดว่า สิ่งใดสำคัญกว่าสิ่งใด อันต่อรองได้และไม่ได้ โดยมีระยะเวลาเป็นควบคุมแผนงานทั้งหมด
  • มองหา ผู้รับเหมาหรือช่างทำบ้าน คู่กาย หากเป็นมือใหม่คงต้องอาศัยเจอหน้างาน เรียนรู้ผิดถูก เก็บสะสมเป็นองค์ความรู้ในการเลือกผู้รับเหมา,การคุมงบก่อสร้าง พอเป็นมืออาชีพย่อมง่ายขึ้น
  • List รายการปรุงปรุงบ้าน พร้อมตารางแสดงความคืบหน้าในการทำงาน อะไรที่ติดขัดอยู่จะถูกเปิดเผยออกมาให้เห็นปัญหาที่เกิดขึ้นและรีบเข้าไปแก้ไขทันที
  • ปรับปรุงส่วนที่ สำคัญก่อน งานระบบน้ำไฟ งานหลังคาฝาเพดานผนัง งานพื้นประตูกรอบหน้าต่าง เป็นต้น มองหาสิ่งที่ดูสกปรกแต่ยังใช้งานได้ดี เสียเวลาทำความสะอาดดีกว่าเสียเงินทุนเพราะสิ่งนั้นถูกมองข้ามไป
  • ปรับปรุง ห้องครัวและห้องน้ำเป็นสำคัญ เพราะเป็นส่วนจำเป็นของทุกบ้าน และใคก็สนใจอยากจะดูส่วนนี้
  • ปรับปรุงส่วนอื่น ๆ การเปลี่ยนสี, เปลี่ยนยี่ห้ออุปกรณ์ ตามแต่กำลังทรัพย์และเวลาที่เหลือมากน้อยเพียงใด

ประกาศขาย

ขั้นตอนสุดท้ายเพื่อปิด Job คือการลงประกาศขาย และพยายามปิดการขายให้เร็วที่สุด
  • สร้างภาพลักษณ์ที่ดี แก่ทรัพย์ประกาศขาย บ้านที่ดูสะอาดไม่วังเวง ใช้สีพื้นกลางเป็นหลัก เช่น สีขาว สีครีม เป็นต้น ช่วยให้บ้านดูสว่าง สร้างภาพเสมือนว่าเป็นบ้านใหม่ของผู้เข้าชมบ้าน อะไรที่ดูวังเวงน่ากลัว เฟอร์นิเจอร์ไม้เก่า ไมได้เพิ่มความประทับใจแก่ผู้เข้าชม ดังนัน ควรจัดการเข้าที่เข้าทาง
  • สร้างภาพ ประทับใจแรกพบ เห็นผ่านโสตสัมผัส เช่น สายตาต้องมองเห็นความขาวสะอาด ความเป็นระเบียบเรียงร้อย , จมูกไม่ควรได้กลิ่นอับชื้นไม่พึ่งประสงค์ , มือสัมผัสประตูหน้าต่าง หรือพื้นบ้านไม่ควรเต็มไปด้วยฝุ่นละออง , หู ไม่ควรได้ยินเสียงแปลกประหลาด เสียประตูบวมทำให้ปิดไม่สนิท เป็นต้น
  • พูดจูงใจการขายใน มุมมองที่ผู้ซื้ออยากได้ยิน บ้านหลังดียังไงในการอยู่อาศัย , เหตุผลการเปลี่ยนแปลงสิ่งต่างๆในบ้าน เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้รับประโยชน์อย่างไร ถ้าเราไม่เปลี่ยน แม่ราคาบ้านจะถูกลงแต่ผู้ซื้อก็ต้องจ่ายเพิ่มและเสียเวลาต่อไปอีกอยู่ดี เป็นต้น
  • หากผู้ซื้อต่อรองของลดราคา ส่วนลดนั้น ต้องอยู่ในแผนการณ์ของคุณ หากไม่ได้สำรวจแผนนี้ไว้ ปล่อยให้เหตุผลการขอรองตกไปอยู่ที่ผู้ซื้อ ไม่ใช่ของผู้ขาย ทรัพย์สินที่ดี ราคาที่เหมาะสม จำเป็นต้องมีเจ้าของที่เหมาะสมเช่นกัน เว้นเสียแต่ว่า คุณยอมสารภาพว่าการลงทุนฟลิปบ้าน (House Flipping) ครั้งนี้ผิดพลาด ไม่ว่าจะด้วยการซื้อทรัพย์ในราคาสูงเกินไปตั้งแต่แรก ,ศึกษากลุ่มเป้ากหมายผิดพลาด ,เลือกลงทุนผิดทำเล เป็นต้น เมื่อรู้ตัวว่าผิด ควรออกจากตลาดให้เร็วและขาดทุนน้อยที่สุด คือวิธีแก้ไขที่ดีที่สุด
ท้ายนี้ TerraBKK ขอฝากว่า ความเสี่ยงเกิดขึ้นได้ในทุกการลงทุน หากไม่มีความเข้าใจและการบริหารความเสี่ยงมารองรับ ฟลิปบ้าน (House Flipping) ก็เป็นเช่นเดียวกัน ก้อนหนี้จากกู้เงินมาลงทุนย่อมมีผลต่อรายได้ที่ถูกหักภาระหนี้ทุกเดือน , ผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามเป้าหมายหรือขาดทุน มักมาจากข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นได้ทุกครั้งที่ประมาทในการลงทุน เช่น ไม่มีความเข้าใจในพื้นที่ลงทุน ,ลงทุนเกินกำลังตนเอง ,ใช้เวลาปิดการขายนานเกินไป ,ประมาณการณ์ค่าใช้จ่ายต่างๆผิดพลาด ,ไม่มีแผนสำรอง เมื่อการลงทุนไม่เป็นไปตามแผน เป็นต้น --เทอร์ร่า บีเคเค