อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีมูลค่าค่อนข้างสูงมากเมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ทำให้การตัดสินใจที่จะ “ซื้อเพื่อการลงทุน” หรือ “ซื้อเพื่ออยู่อาศัย” ต้องผ่านการไตร่ตรองเป็นอย่างดีเสียก่อน บางคนอาจจะใช้เวลาทั้งชีวิตในการหาเงินหาทองเพื่อผ่อนอสังหาริมทรัพย์ให้ตัวเอง แต่คนส่วนใหญ่ก็ยังขาดความรู้และยังมีข้อสงสัยถึงแนวทางและรูปแบบวิธีเพื่อให้การตัดสินใจในการซื้อหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีประสิทธิภาพสูงที่สุด วันนี้ TerraBKK Research จึงได้หยิบยกเรื่อง วิธี “ลงพื้นที่สำรวจอสังหาริมทรัพย์”ก่อนการตัดสินใจเพื่อให้เหล่าบรรดาแฟนคลับ TerraBKK รวมถึงบุคคลทั่วไปสามารถเรียนรู้แล้วสามารถนำวิธีเหล่านี้ไปใช้ให้เกิดประโยชน์ในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ของตัวท่านเองให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด จะมีวิธีอะไรบ้างเราไปเริ่มต้นกันได้เลย

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนการจำลงพื้นที่สำรวจ ได้แก่

1. ชอบทำเลไหน (Location) สิ่งที่เริ่มต้นและสำคัญที่สุดของอสังหาริมทรัพย์คือ เราจะเลือกลงหลักปักฐานหรือเลือกที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ตรงตำแหน่งไหน การเลือกตำแหน่งที่ตั้งขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของเราว่าจะซื้อเพื่อ“อยู่อาศัยจริง” หรือซื้อเพื่อ “การลงทุน” ซึ่ง 2 ประเด็นนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ไปถึงเป้าหมายที่แตกต่างกัน การซื้ออยู่อาศัยจริง จะเป็นการซื้อเพื่อความสะดวกในการเดินทาง เพื่อสร้างครอบครัว หรือคุ้นเคยกับทำเลที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้น แต่การซื้อเพื่อการลงทุนเราจะสนใจว่าเราจะทำอย่างไรให้มีค่าเช่าสูงๆ มีการเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สูงๆ ( Rent Growth & Appreciation) เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด ทำให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องใช้ประสบการณ์การมองทำเลเข้ามาประกอบด้วยไม่ว่าจะเป็นข้อมูลทาง โครงสร้างพื้นฐานของรัฐ การลงทุนของภาคเอกชน และ Mega Project ต่างๆที่จะเข้ามาสร้าง Value Added ให้กับอสังหาริมทรัพย์ของเรา ยิ่งไปกว่านั้นถ้าเราสามารถเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณลักษณะให้เราสามารถอยู่อาศัยจริงได้และสามารถนำไปลงทุนในอนาคตจากมูลค่าที่เติบโตอย่างรวดเร็วก็จะเป็นอะไรที่ดียิ่งขึ้นไปอีก

2. ผ่อนได้เท่าไร (Installment) หลังจากที่เราได้ทำเลที่ตั้งที่เราชอบแล้วเราก็ต้องประเมินตัวเองก่อนว่าเรามีความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากน้อยขนาดไหน โดยดูจากความสามารถในการผ่อนชำระเงินกับทางธนาคาร เมื่อเรารู้ว่าสามารถผ่อนได้เท่าไรก็จะรู้ได้ว่าควรจะซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกินเท่าไร สามารถคำนวณสินเชื่อได้ที่ : คำนวณสินเชื่อ (คลิ๊ก)

3. พอใจที่จะอยู่ห้องขนาดเท่าไร (Size) ในกรณีนี้ขอยกตัวอย่างเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อให้ง่ายต่อการเข้าใจ (บ้านเดี่ยว ทาวนเฮ้าส์ก็ลักษณะเดียวกัน)จากสองประเด็นข้างต้น เรารู้ทำเล รู้ราคาแล้ว คราวนี้เรามาเลือก ขนาดว่าเราจะอยู่ห้องขนาดเท่าไร ที่เรารู้สึกว่าเหมาะกับเราที่สุด ด้วยการพิจารณาจากสถานะปัจจุบันก็ได้เช่น โสด, แต่งงานแล้ว, มีลูก, ไม่มีลูก, พ่อแม่อยู่ด้วยหรือไม่ เป็นต้น โดยแต่ละสถานะจะมีความจำเป็นที่จะต้องเลือกห้องขนาดเล็ก ใหญ่แตกต่างกันไป เพื่อเท่านี้เราก็สามารถเลือกขนาดพื้นที่ใช้สอยของอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะกับความเป็นอยู่ของตัวเราเองได้แล้ว

เมื่อเราได้ spec ต่างๆครับทั้งหมดแล้วขั้นตอนต่อไป คือ การลงพื้นที่สำรวจเพื่อคนหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดสำหรับเรา

1. บริเวณที่เราสนใจโครงการมีอะไรบ้าง ขั้นแรกคือ เราต้องรวบรวมโครงการต่างๆที่ตรงกับสิ่งที่เราต้องการมาให้ได้มากที่สุด โครงการที่ไม่ตรงกับที่เราต้องการก็ไม่ต้องนำมาใส่เพราะจะทำให้เราสับสน แล้วจัดทำขึ้นมาเป็นตารางเพื่อนำทุกๆโครงการมาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของแต่ละโครงการ สมัยนี้ข้อมูลข่าวสารต่างๆสามารถสืบค้นได้อย่างง่ายผ่านทางอินเทอร์เน็ตซึ่งง่ายกว่าสมัยก่อนมาก ข้อมูลที่เราควรนำมาพิจารณาและควรเก็บข้อมูลเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ ได้แก่

  • ตำแหน่งที่ตั้งโครงการ นำตำแหน่งโครงการต่างๆ Plot ลงบนแผนที่อันเดียวกันเพื่อให้ง่านต่อการเปรียบเทียบถึงความได้เปรียบเสียเปรียบของทำเลที่ตั้งโครงการ จะทำให้เราเห็นภาพรวมต่างๆชัดเจนขึ้น
  • ขนาดที่ดินโครงการ (Land Size) นำมาเปรียบเทียบถึงความคุ้มค่าของราคาที่จ่ายไปกับที่ดินที่โครงการให้เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ
  • แปลนห้อง (Room Layout) แต่ละโครงการ แต่ละบริษัทจะมีการออกแบบแปลนห้องและการใช้ประโยชน์ในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับประสบการณ์และความเอาใจใส่ของแต่ละโครงการไม่ว่าจะเป็น ตำแหน่งห้องนอน ห้องครัว ห้องน้ำ ประตูเข้าออกแต่ละห้อง การใช้ประโยชน์ในแต่ละพื้นที่ เราจึงต้องนำแปลนห้องแต่ละแบบมาเปรียบเทียบก่อนการตัดสินใจ
  • ราคา (ต่อตารางเมตรสำหรับคอนโด) นำมาดูว่ารับได้หรือไม่กับระดับราคานี้ ถูกกว่าที่ควรจะเป็นหรือไม่เมื่อเทียบกว่าโครงการอื่นๆ
  • ระยะห่างจากรถไฟฟ้า ยิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากๆยิ่งดี
  • จำนวนที่จอดรถ (%) ยิ่งจำนวนที่จอดรถมากยิ่งดี เราจะได้มีที่จอดรถไม่ต้องจอดซ้อนคันหรือแย่งที่จอดรถระหว่างลูกบ้านด้วยกันเอง
  • จำนวนลิฟต์ต่อยูนิต คำนวณได้จากการนำ จำนวนยูนิตทั้งหมดตั้งหารด้วยจำนวนลิฟต์ทั้งหมด เพื่อดูว่าลิฟต์น้อยเกินไปหรือไม่เมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตยิ่งมีค่าน้อยยิ่งดีแสดงว่าจะได้ไม้ต้องแย่งกันขึ้นลิฟท์ในเวลาเร่งด่วน
  • วัสดุที่นำมาใช้ตกแต่งภายใน เปรียบเทียบว่าแต่ละโครงการใช้วัสดุเกรดอะไรดีหรือไม่
  • ความสูงจากพื้นถึงฝ้า (Floor to Ceiling) ยิ่งมากยิ่งดี ถ้าให้ดีควรจะ 2.6-2.7 เมตรขึ้นไป
  • ห้องเปล่า /Fully Fited /Fully Furnished
  • ค่าส่วนกลาง
  • สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆที่ทางโครงการมีให้ ได้แก่
    • สระว่ายน้ำ
    • Fitness
    • Sauna
    • สวนหย่อม
    • Security System
    • อื่นๆ

2. สำรวจค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์บริเวณนั้น (Rent) นำแต่ละโครงการที่เราสำรวจมาดูว่ามีอัตราค่าเช่าเท่าไรต่อเดือนแล้วนำมาหาว่าเราสามารถได้ผลตอบแทนเท่าไรต่อปีเมื่อหักลบต้นทุนการดำเนินงานทั้งหมดออกแล้วเพื่อนำมาเปรียบเทียบว่าแต่ละโครงการให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าต่อการตัดสินใจลงทุนหรือไม่ และโครงการไหนให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุด เราสามารถหาข้อมูลเหล่านนี้ได้จากการประการขายตามเว็บไซต์ต่าง เมื่อได้ข้อมูลมาอาจจะโทรไปสอบถามรายละเอียดคร่าวๆเพื่อเก็บข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม

3. สำรวจอัตราว่างของโครงการนั้น (Vacancy Rate) อัตราว่างถือเป็นปัจจัยสำคัญของการลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อดูว่าอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนั้น หรือโครงการนั้นมีศักยภาพมากน้อยขนาดไหน Over Supply หรือไม่ ถ้ามีอัตราว่างเยอะแสดงว่าปล่อยเช่าไม่ดีอาจจะมีสาเหตุมาจากโครงการนั้นเก่าเกินไป หรืออยู่ในทำเลที่ไม่ได้เป็นที่ต้องการของผู้เช่า หรือมีโครงการที่สามารถทดแทนกันได้มากเกินไปจนทำให้ไม่ต้องเช่าโครงการนี้ไปเช่าโครงการอื่นทดแทนได้ จำไว้ว่า Vacancy Rate ต้องต่ำๆถึงจะดี การสำรวจอาจจะใช้การโทรสอบถามผู้ให้เช่าในโครงการหรือ Agency ว่าเปล่ามานานเท่าไรแล้วเพื่อให้ทราบจริงๆว่าตลาดย่านนี้ยังโอเคหรือไม่

จากข้อมูลทั้งหมดที่เรารวบรวมมาเราต้องนำมาเปรียบเทียบข้อดี ข้อเสีย จุดดี จุดเด่นของโครงการว่าโครงการไหนจะเป็นสุดยอดโครงการที่น่าสนใจที่สุด โดยกลุ่มตัวอย่างที่เราทำการสำรวจอาจจะมีตั้งแต่ 5 โครงการขึ้นไปเพื่อให้ทราบถึงราคาที่เหมาะสมและสภาพตลาดที่แท้จริงบริเวณนั้นเป็นอย่างไร ทั้งหมดนี้ก็ขึ้นอยู่กับตัวเราแล้วว่าจะมีความมุ่งมั่นขนาดไหนที่จะให้การลงทุนของเราประสบความสำเร็จมากที่สุด TerraBKK ขอฝากไว้เพียงเท่านี้ - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก