TerraBKK Research เชื่อว่าหลายๆ คนมักจะได้ยินหรือได้อ่านหนังสือเกี่ยวกับการลงทุนหลายๆ เล่มมักจะบอกว่า "เงินลงทุนก้อนแรกที่น่าลงทุนที่สุด คือ อสังหาริมทรัพย์" อีกทั้งแผนในการดำเนินชีวิตของใครหลายๆ คนก็พยายามเก็บออมเงินที่ตนเองสะสมมาจากการทำงานเพื่อที่จะผ่อนชำระค่าบ้าน คอนโด ให้ตัวเองมีไว้ครอบครองซักหนึ่งหลัง แน่นอนว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่น่าลงทุนที่สุดที่และให้ผลตอบแทนที่ดีสำหรับผู้ที่สามารถลงทุนในช่วงเวลาที่ถูกต้องและถูกทำเล ย้ำ!! จะสำเร็จได้ต้อง ถูกที่ ถูกเวลา เท่านั้น ด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนกับค่อยๆ ผ่อนไปเรื่อยๆ ทีละเล็กทีละน้อย ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจและเป็นตัวชักนำให้ผู้คนเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จากเหตุผลจากการลงทุนที่ดูคุ้มค่าจากใครหลายๆ คนทำให้การลงทุนประเภทนี้ถือเป็นอะไรที่ให้ผลตอบแทนชั้นยอด แต่ใช่ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะสำเสร็จตลอดไป เรามาเรียนรู้กันว่าภาวะแบบไหนที่จะทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของเราขาดทุนได้สำเร็จ

1. เลือกทำเลผิด เป็นปัจจัยแรกที่สำคัญที่สุดและเป็นปัจจัยที่หลายคนคงได้ยินกันมาตลอด วิธีที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์จะสำเร็จได้ต้องขึ้นอยู่กับทำเล ทำเลในที่นี้หมายถึง สภาพแวดล้อม ความเจริญ ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต รวมถึงกำลังซื้อของผู้คนในย่านนี้ สำหรับความผิดพลาดของคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วขาดทุน คือ การเลือกในทำเลที่กำลังเสื่อมถอย หรือดูไม่น่าสนใจ ทำเลที่เสื่อมถอย เช่น ทำเลนั้นเริ่มมีการลุกล้ำของชุมชนแออัดเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น เป็นจุดทิ้งขยะ มีการทำเหมืองแร่ที่สร้างมลภาวะ แบบนี้เป็นต้น ก็จะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลง

2. ซื้อในราคาสูงเกินไป เป็นปัญหาที่เกิดจากการเพิ่มสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างยาวนานหลายปีก่อนที่จะเข้าสู่สภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์บางทำเลปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ลดลงอาจจะเกิดจาก ปัญหาความต้องการอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างฉับพลัน (พื้นฐานเปลี่ยน) สาเหตุอาจจะมาจากการจ้างงานในพื้นที่บริเวณลดลงหรืออาจจะมีการปิดตัวของบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปิดตัวหรือการย้ายฐานการผลิตหรือมีการเลิกจ้างของบริษัทขนาดใหญ่ ส่งผลให้ปริมาณแรงงาน คนทำงาน ซึ่งเป็นกลุ่มอุปสงค์ (Demand) หายไปอย่างรวดเร็วส่งผลให้เกิดสภาวะ Over Supply ทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงในที่สุด ใครที่ไปซื้ออาจจะขาดทุนได้

3. ใช้จ่ายเกินตัว เป็นลักษณะของผู้ที่ใช้จ่ายเกินกว่าเงินที่ตนเองตั้งใจจะออมไว้ ไม่ว่าจะจ่ายเพื่ออสังหาริมทรัพย์หรือหนี้สินอื่นๆ นอกจากนั้นถ้าหากเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวทำให้มีความเสี่ยงจากการเพิ่มสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยอย่างที่ไม่ได้ตั้งใจเอาไว้ นอกจากนั้นแล้วค่าใช้จ่ายส่วนหลักๆ ที่ไปผ่อนจ่ายอสังหาริมทรัพย์อาจจะทำให้เงินสดที่สามารถใช้ในชีวิตประจำวันเหลือไม่มากพอส่งผลให้ต้องกู้เครดิตเพื่อที่จะมาใช้จ่ายชีวิตประจำวัน สุดท้ายแล้วการมีอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนทำให้ชีวิตแย่ลง ซึ่งไม่ได้เป็นการลงทุนที่ประสบความสำเร็จเลย

4. รายได้ลดลงอย่างฉับพลัน ในมุมของคนซื้อบ้าน คือ ปัญหาการตกงาน ไม่มีรายได้มาผ่อนบ้านส่งผลให้ไม่มีเงินสำหรับผ่อนชำระสุดท้ายก็ต้องถูกสถาบันการเงินยึดไป ส่วนในมุมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เกิดจากการมีห้องว่างเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องทำให้รายได้ลดลงมูลค่าของสินทรัพย์ก็ลดลงเช่นกันและอาจจะไม่พอสำหรับจ่ายดอกเบี้ยได้

5. เกิดวิกฤติ เช่น วิกฤติเศรษฐกิจ ภัยธรรมชาติ น้ำท่วม แผ่นดินไหว เป็นต้น สิ่งเหล่านี้จะส่งผลให้ผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับการลดลงของราคาและมูลค่าลงอย่างรวดเร็ว

ภาพจาก : Jamesjacob

เราจะเห็นว่าคำพูดที่ว่า “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่มีทางขาดทุน” คำนี้ไม่เป็นความจริงอีกต่อไป อสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่ใช่การลงทุนที่ดีที่สุดเสมอไป ถ้าจะให้เห็นกันชัดๆ คือ ตัวอย่างช่วงซับไพร์มของอเมริกา เป็นความผิดพลาดจากภาครัฐบาลและสถาบันการเงินต่างๆ ที่กำหนดนโยบายการลงทุนที่ผิดพลาดส่งผลให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจตามมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาตกลงอย่างรุนแรงจากความคาดหวังของนักลงทุนที่คิดว่าราคาจะพุ่งสูงขึ้นตลอดเวลานั้นไม่เป็นความจริง แนวคิดเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่แนวคิดที่จับต้องไม่ได้ แต่เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นจริงแล้วและสามารถเกิดขึ้นได้กับทุกประเทศไม่เว้นแต่ประเทศไทย

แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าเราควรจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ เราจะซื้อได้หรือไม่เราต้องดูก่อนว่าเราสามารถจ่ายเงินดาวน์ด้วยตัวเราเองได้หรือไม่ มีงานที่มั่นคงแล้วหรือยัง สามารถมีเงินเก็บไว้เพื่อการผ่อนบ้านโดยเฉพาะได้หรือไม่ อย่าไปหลงเชื่อกับพนักงานขายที่กำลังพูดด้วยคำพูดที่สวยหรูชักจูงเราให้ลงทุนแบบเก็งกำไรซึ่งการคิดแบบนี้จะนำพาเราไปสู่ความเสี่ยงที่มากขึ้น และสุดท้ายอย่าพยายามสร้างหนี้บัตรเครดิตที่จะทำให้ภาระรายจ่ายของเราเพิ่มสูงขึ้น ถ้าเราสามารถอยู่ตัวคนเดียวได้ สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้ ถ้าทุกอย่างพร้อมก็ถือว่าพร้อมที่จะมีอสังหาริมทรัพย์แล้ว สุดท้าย TerraBKK Research อยากฝากเอาไว้ว่า “การลงทุนที่ไม่มีความเสี่ยงมันนั้นไม่มีจริง” - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก