ธุรกรรมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ส่วนใหญ่มักจะคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ ธุรกรรม “การซื้อขาย” และ “การเช่า” อสังหาริมทรัพย์ เช่น การซื้อขายที่ดิน บ้าน คอนโด และ การเช่าหอพัก บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์สำหรับการอยู่อาศัย แต่ยังมีธุรกรรมอีกประเภทอื่นที่มีความเกี่ยวโยงกับการเช่า ได้แก่ การเช่าช่วง และ การเซ้ง ซึ่งเป็นอีกเทคนิคหนึ่งในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวของกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคนทั่วไปอาจจะไม่ได้คุ้นเคยมากนัก และไม่ทราบถึงวิธีการทำธุรกรรมประเภทนี้ ในวันนี้ TerraBKK Research จะมาอธิบายให้ถึงความแตกต่างและลักษณะเด่นของแต่ละวิธีการเช่า มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

(ภาพจาก : www.hometodays.com)

การเช่า คือ การที่ผู้ให้เช่าอณุญาตให้ผู้เช่าสามารถเข้ามาทำประโยชน์บนทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาที่จำกัดโดยผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าตอบแทนจากการใช้ประโยชน์บนสินทรัพย์นั้น เงื่อนไขในการเช่าสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกับการเช่าอสังริมทรัพย์ในเรื่องของ

  • ระยะเวลาการเช่า
    • อสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถเช่าเกิน 30 ปี ได้
    • สังหาริมทรัพย์ สามารถเช่านานกี่ปีก็ได้แต่ต้องมีระยะเวลาที่จำกัด
  • หลักฐาน
    • การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาน้อยกว่า 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือ แต่ถ้าหากเช่านานกว่า 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย การทำเป็นหนังสือเพื่อเป็นประโยชน์ต่อการฟ้องร้องบังคับคดีในอนาคต
    • การเช่าสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ

เมื่อเราเข้าใจการเช่าแล้วต่อมาจะเป็นลักษณะการเช่าอีกรูปแบบหนึ่งซึ่งเป็นการที่ผู้เช่าเดิมนำอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นมาปล่อยเช่าให้กับอีกบุคคลหนึ่งโดยที่ผู้เช่าเดิมยังติดสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าอยู่ ลักษณะการเช่าแบบนี้เรียกว่า "การเช่าช่วง" ถ้าจะพูดให้เข้าใจง่ายๆ คือ การที่ผู้เช่าให้บุคคลที่ 3 เช่าทรัพย์สินที่ตนได้เช่ามาอีกทอดหนึ่ง นั่นเอง ก่อนการที่เราจะให้ผู้อื่นมาเช่าช่วงต่อจากเราจะต้องได้รับการยินยอมจากเจ้าของทรัพย์ชิ้นนั้นก่อน ก่อนที่จะนำไปปล่อยเช่าช่วง สำหรับประเด็นปลีกย่อยที่จะต้องทำความเข้าใจมีดังต่อไปนี้

  • ผู้เช่าช่วงจะไม่สามารถเช่าช่วงได้เกินกว่าระยะเวลาสิ้นสุดสัญญา การเช่าในสัญญาของผู้เช่าที่ติดกับเจ้าของทรัพย์มากที่สุด เช่น สัญญาเช่ากำหนดว่าสามารถเช่าได้ถึง 31 ธันวาคม พ.ศ.2559 ผู้เช่าช่วงไม่ว่าจะเช่าไปกี่ช่วงแล้วก็จะไม่สามารถเช่าได้เดินวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2559
  • สิทธิของผู้เช่าช่วงในทางกฎหมายมีสิทธิเท่ากับผู้เช่า (ผู้เช่าคนแรก) ดังนั้น ถ้าหากทรัพย์สินเกิดความเสียหาย ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของทรัพย์หรือผู้ให้เช่าโดยตรง

นอกจากการเช่าช่วงแล้วยังมีการเช่าอีกรูปแบบหนึ่งคือ "การเซ้ง" การเซ้งจะเป็นการโอนสิทธิการเช่าทั้งหมดไปให้กับผู้ที่มาเซ้ง โดยจะโอนสิทธิการเช่าได้ผู้เช่าต้องยินยอมในสัญญาเช่าด้วย หลังจากโอนสิทธิการเช่าเรียบร้อยแล้วผู้เช่าใหม่จะขึ้นตรงกับผู้ให้เช่า โดยผู้ที่ขายสิทธิการเช่าจะไม่มีสิทธิหรือมีผลประโยชน์ในทรัพย์ชิ้นนั้นอีกต่อไป

สิ่งที่ต้องระวัง คือ ไม่ว่าจะเป็นการเซ้งหรือการเช่าช่วงจะต้องได้รับการยินยอมจากผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกสัญญาเช่าได้ทันที นอกจากนั้นการเช่าช่วงถือว่าเป็นการเช่าในรูปแบบหนึ่งจึงต้องมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเช่นเดียวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

สิ่งที่ต้องรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการเช่า คือ

  • การเช่านั้นจะไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้เช่าแต่จะเป็นเพียงการส่งมอบทรัพย์สินเท่านั้น
  • สัญญาเช่าจะถูกระงับต่อเมื่อ ครบกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญา, เมื่อผู้เช่าตายและเมื่อมีการเลิกสัญญา
  • ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าไปตรวจตราดูแลทรัพย์สินที่ให้เช่าได้ตามความเหมาะสม และวันส่งมอบทรัพย์สินคืนผู้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินคืนในสภาพเหมือนกับวันทำสัญญา - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน แหล่งข้อมูล : ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก