บทความโดย ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทด้านวิจัยและพัฒนาในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN)

สวัสดีปีเถาะ 2566 สำหรับสมาชิก TerraBKK การก้าวข้ามปีเก่าเข้าสู่ปีใหม่ หลายๆ คนก็จะนึกถึงสิ่งใหม่ๆ ที่จะเข้ามาในชีวิต ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เราก็ต้องพัฒนาและคิดสิ่งใหม่ๆ มาตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ๆ ที่ก้าวเข้าสู่ชีวิตการทำงานและต้องการสร้างรากฐานอนาคตให้กับตัวเอง

จากผลการสำรวจพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในไตรมาสสามของปี 2565 ของ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด  (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) พบว่า 75% ของผู้ตอบแบบสอบถามต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความปลอดภัย และมีเทคโนโลยีที่ตอบสนองการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายขึ้น ในขณะเดียวกัน 60% ของผู้ตอบแบบสอบถามต้องการที่อยู่อาศัยที่มีสุขอนามัยที่ดี (Well-being)

ในขณะที่รายงานของ Wall Street Journal ที่อ้างอิงจาก Attom Data Solution ระบุว่า พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ในสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ปี 2557 ถึงปัจจุบัน เปลี่ยนแปลงไป โดยการซื้อที่อยู่อาศัยจะเป็นการซื้อร่วมกันระหว่างคนที่มีนามสกุลแตกต่างกันซึ่งหมายถึงกลุ่มเพื่อน มากกว่าที่จะเป็นคนในครอบครัว เพิ่มขึ้นถึง 771% จากปี 2557 ถึงปี 2565 นอกจากนี้คนรุ่นใหม่ในสหรัฐอเมริกายังนิยมที่จะเช่าบ้านมากกว่าซื้อบ้านเรียกว่า เป็น Generation Rent เนื่องจากมองว่าการซื้อหรือการเป็นเจ้าของบ้านเป็นภาระมีต้นทุนในการซื้อที่สูงเกินไป

จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ผมกลับมาวิเคราะห์ถึงพฤติกรรมและรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับพฤติกรรมของผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป โดยสามารถแบ่งออกเป็นแนวโน้มหรือ Trends ได้ ใน 5 ประเด็นสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยและงานบริการที่สามารถตอบสนองกับความต้องการของผู้ซื้อ และเป็นมิติใหม่สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำไปใช้ในการปรับเปลี่ยนและวางกลยุทธ์ธุรกิจที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อในทุกกลุ่มได้แก่

1. การพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงสุขภาวะและสภาพแวดล้อมที่ดีในการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน (Well-being & Sustainable Residences)

จากการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ตระหนักถึงการซื้อที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงสภาวะแวดล้อมที่ดีต่อกายและใจ รวมถึงพื้นที่ธรรมชาติที่ส่งผลต่อสุขภาพกายและใจที่ดีขึ้น ผู้คนให้ความสนใจในเรื่องสุขภาวะที่ดีมากขึ้น

จากการศึกษาของสถาบัน Global Wellness Institute พบว่า ธุรกิจด้านสุขภาพหรือที่เกี่ยวข้อง เช่น ทางการแพทย์ การดูแลร่างกาย การดูแลบำบัดจิตใจ มีการเติบโตมากขึ้นเรื่อยๆ ในระดับ 2-3 เท่าในระยะเวลา 5 ปี โดยมีทางเลือกใหม่ๆสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง เช่น โครงการที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนของที่อยู่อาศัย ทั้งสิ่งแวดล้อม พื้นที่สีเขียว อาคารสถาปัตยกรรม ตลอดจนสุขภาวะที่ดีที่สามารถตอบรับผู้บริโภคเมื่ออาศัยอยู่ในโครงการ

2. การพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบของ Multipurpose Residences

การเข้ามาของเทคโนโลยี การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมในชีวิตประจำวัน ส่งผลต่อการใช้ชีวิตของผู้คน โดยไม่จำกัดเวลา สถานที่ การใช้ชีวิต การทำงาน หรือการพักผ่อน เช่น การทำงานหรือเรียนที่บ้าน (Work or Study form Home) ที่ทำให้พื้นที่ของการพักผ่อน ทำงาน อยู่อาศัย ผสานเป็นส่วนเดียวกันในรูปแบบของ Multipurpose Residences

การทำงานหรือเรียนภายในบ้านส่งผลได้ในหลายด้าน เช่น การใช้เวลาอยู่กับสมาชิกในครอบครัวได้มากขึ้น แต่ก็ยังส่งผลต่อความสมดุลในชีวิต เช่น เกิดการทำงานตลอดเวลาโดยไม่มีเส้นแบ่งระยะเวลา ทำงานหรือเลิกงานที่ชัดเจน โดยในช่วงปีที่ผ่านมาเกิดธุรกิจขนาดเล็กภายในบ้านมากขึ้นในสหรัฐอเมริกา โดย 40-50% ของธุรกิจขนาดเล็กเป็นธุรกิจที่ทำที่บ้าน ทำให้เกิดธุรกิจใหม่ๆประเภทสตาร์ทอัพมากขึ้น

จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้การปรับเปลี่ยนพื้นที่ของบ้านสู่รูปแบบชีวิตใหม่ ซึ่งเป็นแนวโน้มที่จะทำให้เกิดประสบการณ์ที่จะสามารถใช้ชีวิตได้ในทุกรูปแบบภายในบ้าน เช่น บ้านหลังหนึ่งสามารถมีพื้นที่ทั้งอยู่อาศัย ทำงาน และ เปิดธุรกิจเล็กๆในห้องๆหนึ่ง ด้วยความยืดหยุ่น(Flexible) ของสถานที่ทำงานในปัจจุบัน ทำให้ผู้คนเห็นโอกาสใหม่ๆในที่อยู่อาศัยที่จะตอบรับกับวิถีชีวิตใหม่ได้มาก

3. พัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบของการปล่อยเช่าเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของคน Generation Rent

จากผลการศึกษาของ Attom Data Solution เกี่ยวกับพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศสหรัฐอเมริกาในปี 2557-2565 พบว่า  พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ในสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ปี 2557 ถึงปัจจุบัน เปลี่ยนแปลงไป โดยการซื้อที่อยู่อาศัยจะเป็นการซื้อร่วมกันระหว่างคนที่มีนามสกุลแตกต่างกันซึ่งหมายถึงการซื้อที่อยู่อาศัยร่วมกันระหว่างกลุ่มเพื่อน คนรู้จัก มากกว่าที่จะเป็นคนในครอบครัว เพิ่มขึ้นถึง 771% จากปี 2557 ถึงปี 2565 นอกจากนี้คนรุ่นใหม่ในสหรัฐอเมริกายังนิยมที่จะเช่าบ้านมากกว่าซื้อบ้านเรียกว่า เป็น Generation Rent เนื่องจากมองว่าการซื้อหรือการเป็นเจ้าของบ้านเป็นภาระมีต้นทุนในการซื้อที่สูงเกินไป

เช่นเดียวกับผลการศึกษาของ ABC Finance Ltd. จากประเทศอังกฤษ ระบุว่า 1 ใน 3 ของคนรุ่นมิลเลเนียล ไม่เลือกที่จะมีบ้านของตัวเอง เพราะมองว่าการซื้อบ้านทำให้ขาดอิสระ และการเช่าตอบสนองทางเลือกทั้งความสามารถในการจ่าย และมีอิสระในการเลือกที่อยู่อาศัย ไม่ผูกมัดกับที่ใดที่หนึ่ง ทำให้เกิดโอกาสในการทำงาน และธุรกิจโดยเน้นการอยู่อาศัยที่ใกล้เมือง เข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกได้ง่าย

จากผลสำรวจของ Living insider พบว่า สัดส่วนการหาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่า 10% แต่การค้นหาคอนโดเพื่อซื้อลดลงกว่า 10% เช่นกัน โดยสิ่งที่จะช่วยสนับสนุนการเช่าอยู่คือความต้องการของการเช่าอยู่แบบครบครันที่พร้อมจะให้ผู้เช่าเข้าอยู่ได้เลย

แนวโน้มดังกล่าวไม่ต่างจากพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ในประเทศไทย ที่เลือกจะเช่าแทนการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยเลือกทำเลที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ทำให้มีอิสระและความพร้อมในการเลือกและโยกย้ายงานได้ จากพฤติกรรมดังกล่าว เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะพัฒนาโครงการที่มีความยืดหยุ่นทั้งการพัฒนาเพื่อขายและปล่อยเช่า เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในทุกกลุ่ม

4. การพัฒนาเทคโนโลยี่และงานบริการเพื่อการอยู่อาศัย (Smart Residences)

ปัจจุบันการพัฒนาเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัยมีเพิ่มขึ้นเพื่อตอบสนองกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีความเฉพาะและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการได้รับบริการที่ตอบสนองกับความต้องการอย่างรวดเร็ว การนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้เพื่ออำนวยความสะดวกต่อผู้บริโภคจึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการพัฒนาที่อยู่อาศัยและงานบริการ เช่น

การพัฒนา application สำหรับการเชื่อมต่อการใช้งานของเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ภายในบ้าน อำนวยความสะดวกในการเชื่อมต่อในการแจ้งซ่อมบำรุงอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน รวมทั้งการนำเทคโนโลยี่เข้ามาใช้ในการก่อสร้าง ปล่อยเช่า ซื้อขาย ลงทุน การปรับตัวของบริการที่ตอบสนองผู้บริโภคอย่างรวดเร็ว จะส่งผลให้เพิ่มการบริการที่มีมูลค่าเพิ่ม (Value-Added Service) ให้กับผู้บริโภคได้ อ้างอิงแนวคิด Real Estate As A Service (REaaS) ที่สอดคล้องกับ Space As A Service (SpaaS) จากงานสัมมนาของศูนย์สร้างสรรค์กลยุทธ์และประเมินมูลค่าแบรนด์ หรือ Baramizi โดยเป็นแนวคิดการสนับสนุนการบริการมากกว่าผลิตภัณฑ์ เพราะผู้บริโภคให้ความสนใจกับการซื้อประสบการณ์บริการมากขึ้นกว่าเดิม เพื่อเป็นการค้นหาช่องว่างที่จะก่อให้เกิดโอกาสในการเติบเต็มความต้องการที่ตอบสนองผู้บริโภคอย่างรวดเร็วและทำให้ผู้บริโภคจงรักภักดีกับแบรนด์ (Brand Loyalty) ตลอดไป

5. การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน (Sustainable Developer) ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมของโลก

จากสถานการณ์ปัจจุบันที่เกิดภัยพิบัติทางธรรมชาติ การเปลี่ยนแปลงของสภาพอากาศ (Climate Change) ที่เป็นปัญหาใหญ่ในปัจจุบัน โดยหลายภาคส่วนให้ความตระหนักในการช่วยกันแก้ไขปัญหานี้ โดยประชาคมโลกตั้งเป้าที่ลดการปล่อยมลพิษลดลง 45% ในปี 2030 และถึงศูนย์สุทธิภายในปี 2050 ซึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็มีส่วนที่จะช่วยโลกได้ในส่วนนั้น โดยการนำเทคโนโลยีที่ควบคุมการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ สามารถช่วยลดการปล่อยมลพิษได้ถึง 50-60% ปัจจุบันบริษัทขนาดใหญ่ในหลายอุตสาหกรรมให้ความสำคัญกับการพัฒนาเทคโนโลยีสะอาดมากยิ่งขึ้น

ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในภาคอุตสาหกรรมที่ก่อให้เกิดมลภาวะที่เป็นพิษสูง จากงานวิจัยของ Architecture 2030 องค์กรไม่แสวงหากำไรที่มีพันธกิจในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกในอุตสาหกรรมก่อสร้างและสร้างแนวทางแก้ไขปัญหาสภาพภูมิอากาศ มาตั้งแต่ปี 2545 ระบุว่า อุตสาหกรรมก่อสร้างผลิตก๊าซเรือนกระจกหรือ CO2 ในสัดส่วนกว่า 40% ในปี 2565 โดยแบ่งเป็น 27% มาจากกระบวนการบริหารจัดการอาคาร(Building Operations) 6% มาจากกระบวนการก่อสร้าง(Building Construction Industry) และ 7% มาจากกระบวนการอื่นๆ(Others Construction Industry) ซึ่งลดลงจากปี 2564 ที่มีสัดส่วนการปล่อยก๊าซ CO2  ในอุตสาหกรรมก่อสร้างที่ 47%

เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคอุตสาหกรรมที่ก่อให้เกิดมลภาวะสูง จึงจำเป็นที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องพัฒนากระบวนการก่อสร้างเพื่อลดมลภาวะที่เป็นพิษ โดยการนำเทคโนโลยี่การก่อสร้างที่เป็มมิตรกับสิ่งแวดล้อมมาใช้ในกระบวนการทำงาน ทำให้เกิดประสิทธิภาพและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ลดการปล่อยก๊าซ CO2 การเปลี่ยนแปลงการใช้พลังงานให้อยู่ในรูปแบบพลังงานไฟฟ้ามากยิ่งขึ้น เช่น สนับสนุนการใช้รถพลังงานไฟฟ้าภายในโครงการ การใช้พลังงานแสงอาทิตย์ เช่น โซลาร์รูฟ ที่นอกจากใช้ภายในบ้านแต่ละหลัง ก็ยังสามารถใช้ในพื้นที่ถนนส่วนกลางได้อีกด้วย แม้กระทั่งระบบการจัดการของเสีย (Waste Management) ในการจัดการขยะและแยกขยะให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นก่อนที่จะส่งผ่านออกไปภายนอกโครงการ เป็นต้น

ทั้ง 5 ประเด็น เป็นสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นไม่เฉพาะในประเทศไทย แต่เกิดขึ้นทั่วโลก เป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับเปลี่ยน (Change) ตัวเองเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้บริโภค อย่างที่ Steve Jobs ผู้สร้าง iPhone เคยพูดไว้ตอนที่เขาเปิดตัว iPhone เครื่องแรกว่า “ ผู้คนไม่รู้หรอก ว่า ตัวเองต้องการอะไร จนกระทั่งคุณเอาให้พวกเขาดู” (People don't know what they want until you show it to them.) เช่นเดียวกันกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน เขาไม่สามารถบอกคุณได้ทุกอย่างที่เขาต้องการ แต่เป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ตอบสนองกับความต้องการของลูกค้าในแบบที่ลูกค้าคาดไม่ถึง ทั้ง 5 ประเด็นเป็นสิ่งที่เราทำให้เขารู้ว่าสิ่งที่เราพัฒนาคือสิ่งที่เขาต้องการ เกินความคาดหวัง แต่ตอบทุกโจทย์ความต้องการของลูกค้า คือ หัวใจของการพัฒนาโครงการในยุคหลัง COVID-19 (Post COVID-19)

แล้วพบกันใหม่ในเดือนแห่งความรักนะครับ สวัสดีปีใหม่อีกรอบครับ