รองศาสตราจารย์ ดร.กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์

สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

 

            ความเสี่ยง หมายถึง เหตุการณ์ที่มีความไม่แน่นอนซึ่งอาจทำให้แผนงานหรือสิ่งที่ดำเนินการอยู่ ณ ปัจจุบันไม่บรรลุตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ กิจการจึงจำเป็นต้องมีการจัดการความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ กิจกรรมหนึ่งที่สำคัญในการจัดการความเสี่ยงองค์กรคือการบ่งชี้ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น [1] ปัจจัยความเสี่ยงที่พบในการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสำหรับผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในปี 2563-2564 ที่ผ่านมา รวมถึงแนวทางเบื้องต้นในการจัดการความเสี่ยงดังกล่าว ได้แก่

  1. ความผันผวนของเศรษฐกิจ

เมื่อพบสภาวะความผันผวนอย่างมากของเศรษฐกิจ มาตรการที่ผู้ประกอบการสามารถนำมาใช้ ได้แก่ (1) การปรับตลาดเป้าหมาย โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ เลือกเปิดโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ และ (2) การควบคุมและปรับปรุงกระบวนการทำงานให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น เช่น การพัฒนาสินค้าและบริการ การนำเทคโนโลยีสารสนเทศมาใช้ในการขาย และการทำการตลาดในกลุ่มลูกค้าของกิจการ (Remarketing) และ (3) การดำเนินธุรกิจด้วยความรอบคอบ ควบคุมค่าใช้จ่าย บริหารสภาพคล่องทางการเงิน เป็นต้น

  1. วิกฤตโรคระบาด

สืบเนื่องจากวิกฤตโรคระบาด COVID-19 ผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ปรับรูปแบบการดำเนินการให้สอดคล้องกับสถานการณ์และมาตรการต่าง ๆ ของภาครัฐ ประชาสัมพันธ์ข้อมูลและแนวทางการปฏิบัติ รวมทั้งประกันให้กับพนักงานและลูกค้า การจัดตั้งคณะกรรมการบริหารความต่อเนื่องทางธุรกิจ (Business Continuity Management Committee: BCM Committee) รวมถึงการจัดทำแผนบริหารความต่อเนื่องทางธุรกิจ (Business Continuity Plan: BCP)

  1. ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและการหาเงินทุน

ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยผันผวนมากหรือสถาบันทางการเงินมีความเข้มงวด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องรักษาวินัยทางการเงิน โดยบริหารกระแสเงินสดเข้า-ออก สัดส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) และระดับวงเงินกู้ให้เหมาะสม ทำประมาณการและปรับแผนอย่างสม่ำเสมอ เปรียบเทียบข้อเสนอจากสถาบันการเงินหลายแหล่งเพื่อจัดเตรียมวงเงินสำรองที่มีอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม ผู้ประกอบการบางรายอาจใช้วิธีการระดมเงินทุนจากการออกหุ้นกู้

  1. การบริหารทรัพยากรบุคคลเพื่อรองรับการเติบโตและการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว (Disruption)

ท่ามกลางการแข่งขันและการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการต้องมีการบริหารและพัฒนาบุคลากรของตนให้มีเพียงพอและมีทักษะทั้งทักษะที่ใช้ในการทำงาน (Hard Skill) และทักษะทางสังคม (Soft Skill) ที่เหมาะสมกับสถานการณ์อยู่เสมอ แนวทางที่สามารถนำมาใช้เพื่อจัดการความเสี่ยง ได้แก่ การสร้างความผูกพันภายในองค์กร การดูแลรักษาบุคลากรที่มีคุณค่า (Talent Management) การกำหนดค่าตอบแทนที่เป็นธรรมและแข่งขันได้ การปรับตำแหน่ง การกำหนดเส้นทางอาชีพ (Career Path) และการจับคู่ความเป็นผู้นำและโอกาส (Leadership Opportunity Matching) การสนับสนุนให้มีการเรียนรู้ข้ามสายงาน การฝึกอบรมและพัฒนาพนักงานอย่างต่อเนื่อง การวางแผนผู้สืบทอด (Succession Planning)  และการให้ทุนการศึกษาแก่นักศึกษาในสาขาที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ เป็นต้น

  1. การเปลี่ยนแปลงกฎหมายและกฎระเบียบ

กฎหมายและกฎระเบียบมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอตามสถานการณ์ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง ตัวอย่างเช่น มาตรการการป้องกันโรคระบาด มาตรการด้านการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กฎหมายคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล เป็นต้น ผู้ประกอบการควรมีการติดตามการเปลี่ยนแปลงอย่างใกล้ชิด ทบทวนเพื่อปรับระบบการทำงานให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว จัดตั้งคณะทำงาน จัดจ้างที่ปรึกษาที่มีความรู้และความเชี่ยวชาญ มีระบบการจัดเก็บและสื่อสารแนวทางปฏิบัติให้พนักงานและคู่ค้าทราบ และใช้หลักการบริหารจัดการที่ดี (Good Governance) ในการบริหารธุรกิจ

  1. ประสิทธิภาพของระบบสารสนเทศและภัยคุกคามทางไซเบอร์

ผู้ประกอบการควรควบคุมดูแลประสิทธิภาพของระบบสารสนเทศเพื่อสร้างความสามารถในการแข่งขัน และในขณะเดียวกันต้องมีมาตรการเพื่อป้องกันภัยคุกคามทางไซเบอร์ เช่น การถูกโจมตีจากแฮกเกอร์และการรั่วไหลของข้อมูลของกิจการ แนวทางที่สามารถนำมาดำเนินการได้ ได้แก่ การพัฒนากระบวนการทำงานโดยใช้ระบบสารสนเทศ การกำหนดติดตามความเสี่ยงด้วยตัวบ่งชี้ด้านความเสี่ยงที่สำคัญ (Key Risk Indicator: KRI) การทำประกันภัยทางไซเบอร์ การกำหนดนโยบายด้านความปลอดภัยสารสนเทศ การสร้างความตระหนักรู้ด้านสารสนเทศ (IT Awareness) แก่พนักงาน การใช้เทคโนโลยีสารสนเทศในการตรวจจับการคุกคาม การจัดทำแผนความต่อเนื่องธุรกิจ (BCP) ด้านระบบสารสนเทศและแผนการกู้คืนข้อมูล เป็นต้น

  1. การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค

เพื่อให้เข้าใจและสามารถตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ผู้ประกอบการควรมีการศึกษาวิจัย โดยเฉพาะแนวโน้มที่สำคัญ เช่น แนวโน้มสังคมผู้สูงอายุ แนวโน้มด้านการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม เพื่อนำมาปรับปรุงสินค้าและบริการของตนอยู่เสมอ กระบวนการคิดเชิงออกแบบ (Design Thinking) เป็นเครื่องมือหนึ่งที่สามารถนำมาใช้พัฒนาปรับปรุงสินค้าและบริการให้ตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพ

  1. ความเสี่ยงในการลงทุนของกิจการ

ผู้ประกอบการแต่ละรายจะมีความเสี่ยงดังกล่าวแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับรูปแบบการลงทุนของกิจการ ตัวอย่างปัจจัยความเสี่ยงดังกล่าวเช่น การดำเนินการธุรกิจในต่างประเทศ การลดลงของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน การให้บริษัทย่อยยืมเงิน และการดำเนินการภายใต้ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ เป็นต้น ซึ่งกิจการจำเป็นต้องระบุ ประเมิน และรับมือกับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง ด้วยมาตรการที่เหมาะสม

ที่กล่าวข้างต้นคือตัวอย่างของปัจจัยความเสี่ยงในการบริหารธุรกิจและแนวทางในการรับมือที่เหมาะสมสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ผู้เขียนวิเคราะห์และรวบรวมจากกรณีศึกษาผู้ประกอบการขนาดใหญ่ซึ่งมียอดรับรู้รายได้สูงที่สุด 5 อันดับแรกของประเทศไทย [2 - 7] ในช่วงปี พ.ศ. 2563-2564 ที่มีภาวะวิกฤตไวรัสโคโรนาระบาด สำหรับผู้ประกอบการที่มีขนาดองค์กรและภายใต้สถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป สามารถนำแนวทางที่นำเสนอในบทความนี้ไปปรับใช้ให้เหมาะสมกับองค์กรและสถานการณ์ต่อไปได้ นอกจากปัจจัยความเสี่ยงที่กล่าวถึงในบทความนี้ ยังมีปัจจัยเสี่ยงอีกกลุ่มหนึ่งที่ผู้เขียนยังไม่ได้กล่าวถึงเนื่องจากไม่ต้องการให้บทความยาวเกินไป ได้แก่ ความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ ซึ่งผู้อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมสามารถหาได้จากเอกสารวิชาการที่เกี่ยวข้อง [8] หรือผู้ที่กำลังสนใจเรียนปริญญาโท หลักสูตรปริญญาโทนวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (MIRED) ที่ผู้เขียนเป็นอาจารย์ประจำอยู่ก็มีการเรียนการสอนหลักการในการจัดการความเสี่ยงในหลักสูตรด้วย

เอกสารอ้างอิง

  1. ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย. (2558). กรอบการบริหารความเสี่ยงองค์กร (ERM Framework). สืบค้นวันที่ 11 มกราคม 2565 จาก www.set.or.th/th/about/overview/files/Risk_2015_v2.pdf.
  2. พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ. (2564). รายงานประจำปี 2563. สืบค้นจาก http://ps-th.listedcompany.com/ar.html  วันที่ 22 ธันวาคม 2564.
  3. แลนด์ แอนด์ เฮาส์, บมจ. (2564). รายงานประจำปี 2563. สืบค้นจาก https://lh-th.listedcompany.com/ar.html  วันที่ 22 ธันวาคม 2564.
  4. ศุภาลัย, บมจ. (2564). รายงานประจำปี 2563. สืบค้นจาก https://investor.supalai.com/th/downloads/annual-report วันที่ 22 ธันวาคม 2564.
  5. แสนสิริ, บมจ. (2564). รายงานประจำปี 2563. สืบค้นจาก www.sansiri.com/thai/รายงานประจำปี วันที่ 22 ธันวาคม 2564.
  6. เอพี (ไทยแลนด์), บมจ. (2564). รายงานประจำปี 2563. สืบค้นจาก http://investor.apthai.com/th/financial-info/report/annual-report  วันที่ 22 ธันวาคม 2564.
  7. ประชาชาติธุรกิจ ออนไลน์. (27 กุมภาพันธ์ 2564). อสังหาฝ่าด่านหิน-กำไรยังอู้ฟู่ “บ้านแนวราบ” พยุงรายได้ยุคโควิด. สืบค้นจาก https://www.prachachat.net/property/news-620609 วันที่ 22 ธันวาคม 2564.
  8. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์. (2564). การจัดการความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการรายใหญ่. วารสารการพัฒนา นวัตกรรม และอสังหาริมทรัพย์, 3(1),  14-23.