หลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

      คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่ หลาย ๆ ท่าน อาจจะประสบปัญหาการเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของตน หรือไม่มั่นใจว่าที่ดินที่เลือกซื้อมาแล้วนั้น เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการดังที่เราตั้งใจไว้หรือไม่ ทาง หลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือชื่อย่อ MIRED คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ขอแบ่งปันหลักการและประสบการณ์ในการเลือกทำเลที่ตั้งสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่ครับ

การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นงานสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำก่อนการพัฒนาโครงการ เพราะทำเลที่ตั้งจะผูกพันกับตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน และสภาพแวดล้อมหรือสภาพเศรษฐกิจบริเวณรอบ ๆ ที่ดินผืนนั้น (สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล, 2562) เพราะสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดในโครงการจะต้องปลูกสร้างลงบนที่ดิน หากเลือกทำเลที่ตั้งที่ดินไม่เหมาะสมแล้ว โครงการดังกล่าวอาจเกิดปัญหาในการขายหรือการเข้าใช้พื้นที่ได้ และเนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถจะเคลื่อนที่ได้จึงรับผลกระทบและความเสี่ยงจากหลาย ๆ เหตุการณ์และสภาวะการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในบริเวณที่ตั้งโครงการ จากความจำเป็นเรื่องการเลือกทำเลที่ตั้งดังกล่าว สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล (2562) และขจรศักดิ์ ไชยวงศ์ (2560) จึงได้สรุปเกณฑ์การพิจารณาเลือกทำเลที่ตั้งโดยคำนึงปัจจัยทางกายภาพ หรือย่อว่าโมเดล PACET ซึ่งมีหลักในการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการดังนี้

  • P ย่อจาก Public Utilities   สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ  ทำเลที่ตั้งโครงการควรมีสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ระบบสื่อสาร ฯลฯ ครบครัน และมีคุณภาพเพียงพอสม่ำเสมอ หรือมีระบบสำรอง เช่น หากเกิดกรณีไฟฟ้าดับ มีไฟฟ้าสำรองแหล่งอืน ที่ช่วยป้อนพลังงานไฟฟ้าเข้าสู่โครงการเพื่อลดความสูญเสียของโครงการได้  ทางผู้พัฒนาโครงการควรพิจารณาเลือกที่ตั้งโครงการให้อยู่ใกล้แหล่งสาธารณูปการ (บริการจากภาครัฐหรือท้องถิ่น) เช่นกัน หากพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร ก็ควรเลือกทำเลที่ตั้งให้ใกล้กับตลาด โรงเรียนอนุบาล สถานีตำรวจ หรือโครงการอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ก็ควรเลือกทำเลที่ใกล้กับโรงพยาบาลหรือศูนย์อนามัย สาธารณสุข เผื่อกรณีฉุกเฉินหรืออุบัติเหตุ จะได้จัดส่งผู้ใช้อาคารได้อย่างรวดเร็ว
  • A ย่อจาก Accessibility หมายถึงการเข้าสู่พื้นที่ตั้งโครงการ การเข้าถึงพื้นที่โครงการเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่ผู้พัฒนาโครงการพิจารณาในการเลือกทำเลที่ตั้ง เนื่องจากมีผลด้านราคาซื้อขายที่ดิน หากที่ดินไม่มีทางเข้าออกตามกฏหมาย ให้ถือเสมือนว่าที่ดินแปลงนั้นไม่มีทางเข้าออก (หรือ “ที่ดินตาบอด”) และราคาประเมินจะลดลงอย่างมาก (การุณย์ เดชพันธุ์, 2557) โดยทั่วไปแล้วที่ดินตาบอดจะไม่มีการซื้อขายกัน ยกเว้นผู้ซื้อไม่มีความรู้เกี่ยวกับที่ดิน ธนาคารจะไม่รับจำนองที่ดินตาบอด แต่ยังต้องเสียภาษีที่ดินประจำปี  นอกจากนี้แล้ว สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล, อิศเรศ วีระประจักษ์ และการุณย์ เดชพันธุ์, (2559) ยังได้สรุปความหมายของการเข้าออก (Accessibility) สามารถสรุปได้ใน 2 กรณีดังนี้
  1. การเข้าออกตามกฏหมาย (Legal Accessibility) หมายถึงที่ดินแปลงที่ตั้งโครงการนั้น มีด้านใดด้านหนึ่งที่ติดกับทางสาธารณะหรือแม่น้ำ ลำคลองสาธารณะ สามารถถือได้ว่ามีทางเข้าออกสาธารณะตามกฏหมายแล้ว .แต่หากที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกตามกฏหมาย (ที่ดินตาบอด) ผู้ประกอบอาจจดทะเบียนภาระจำยอม หรือหาทางจำเป็นร่วมกับเจ้าของที่ดินแปลงที่ขวางกั้นไม่ให้ที่ดินที่ตั้งโครงการออกสู่ถนนสาธารณะได้ ซึ่งบทความถัดไปจะบอกวิธีการดูที่ดินว่าตาบอดหรือไม่ ส่วนใหญ่ตาบอดเพราะอะไร หากเป็นที่ดินตาบอดจะมีวิธีการแก้ไขได้อย่างไร และภาระจำยอมกับทางจำเป็นมีความแตกต่างกันอย่างไร ติดตามได้ในบทความถัดๆ ไปครับ
  2. คุณภาพการเข้าออก (Access’s quality) นอกจากจะมีทางเข้าออกตามกฏหมายแล้ว คุณภาพการเข้าออกยังเป็นปัจจัยที่ผู้พัฒนาโครงการต้องคำนึงถึงด้วย กล่าวคือ ต้องพิจารณาด้านความกว้างของถนนผ่านหน้า (เนื่องจากมีผลต่อ ระยะร่น – Right of Way: ROW แปรผันโดยตรงกับความสูงของอาคารที่จะปลูกสร้างในที่ดินด้วย) หน้ากว้างของที่ดิน (หมายถึงระยะของหน้าแปลงที่ดินที่ติดกับถนน) เนื่องจากมีผลต่อการออกแบบอาคารและการนำสายตาเข้าสู่ตัวอาคาร (Orientation)  นอกจากนี้แล้ว ลักษณะผิวทางของทางเข้าออกยังมีผลต่อการพิจารณาเข้าโครงการของผู้ใช้และผู้พัฒนาโครงการด้วย หากผิวทางเข้ามีลักษณะสมบูรณ์ ยานพาหนะสามารถเข้าได้ทุกชนิด ที่ดินแปลงย่อมมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการมาก

เรื่องของการเข้าถึงโครงการนับว่าเป็นเรื่องสำคัญอีกเรื่องหนึ่ง ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีการวิเคราะห์พื้นที่ (Site or Physical Analysis) ให้ดี ต้องคอยตรวจสอบแนวเวนคืน ซึ่งสามารถสอบถามได้จากสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร, กรมทางหลวง, การทางพิเศษแห่งประเทศไทย, การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ตัวอย่างการเข้าถึงได้สะดวก เช่นคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมืองอันเป็นที่ทำการของ หลักสูตร MIRED ก็สามารถเข้ามาได้ทั้งทางเข้าประตูเชียงราก 1 และประตูเชียงราก 2 นอกจากนั้นก็ยังสามารถใช้ทางหลวงหมายเลข 1 ก็สามารถมาถึงด้านหน้ามหาวิทยาลัยได้เช่นกัน

  • C ย่อจาก Community คือชุมชนบริเวณรอบที่ดินที่พัฒนาโครงการ ชุมชนบริเวณรอบข้างอย่างไร ปัจจัยนี้เป็นปัจจัยด้านสังคม (Social) กล่าวคือพิจารณาคุณภาพของชุมชนรอบข้างว่า มีลักษณะพื้นฐาน (Characteristics) อย่างไร เช่น กลุ่มอายุ กลุ่ม Generation ชุมชนศาสนา เชื้อชาติ ฯลฯ  ปัจจัย Community เป็นปัจจัยที่ละเอียดอ่อนมาก หากผู้พัฒนาโครงการพัฒนาโครงการโดยไม่พิจารณาปัจจัยด้านสังคม อาจได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงด้านชุมชนบริเวณรอบข้างต่อต้านได้ เช่น การพัฒนาสถานบันเทิงบริเวณศาสนถาน อาจจะได้รับการต่อต้านจากศาสนิกชนของศาสนานั่น อาจเกิดความขัดแย้งในชุมชนได้ ชุมชนที่อยู่รายรอบโครงการนั้น ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องวิเคราะห์ว่าโครงการใดที่จะเป็นตัวกำหนดที่ก่อให้เกิดการกระเพื่อมของชุมชน หรือที่เรียกว่า Trigger ส่วนชุมชนที่กระเพื่อมออกไปนั้นเรียกว่า Ripple Effect ตัวอย่างแถวเชียงราก คลองหลวง จะพบว่ามหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิตเป็น Trigger และชุมชนที่อยู่รายรอบมหาวิทยาลัยเป็น Ripple Effect ด้วยเหตุนี้จะพบว่าชุมชนที่อยู่รายรอบจึงเป็นหอพัก อพาร์ตเมนท์ให้เช่า (พอคาดเดาได้ว่าสัญญาเช่ามักจะเป็น 1-2 ปี แล้วค่อยมาต่อกันใหม่) ร้านคอมพิวเตอร์ ร้านซักรีด และที่ขาดไม่ได้ก็คงจะเป็นร้านนั่งดื่มแก้เครียดจากการเรียน แต่สังเกตว่าไม่ค่อยมีโครงการใช้ชื่อเป็นหอพัก เพราะหอพักมีกฎหมายควบคุมโดยเฉพาะ เช่น ต้องแยกหอหญิง หอชาย ผู้เช่าต้องอายุไม่เกิน 25 ปี ต้องมีผู้จัดการหอพัก เป็นต้น กฎหมายเป็นอีกสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการจะต้องศึกษาให้ละเอียด (ห้ามใช้สามัญสำนึกส่วนตัวโดยเด็ดขาด)
  • E ย่อจาก Environment สิ่งแวดล้อม ในที่นี้หมายถึงสภาพของกายภาพในบริเวณรอบๆ โครงการ ทั้งนี้ผู้ประกอบการจะต้องพิจารณาถึงสภาพทางภูมิศาสตร์และภูมิอากาศของที่ดินที่ตั้งโครงการด้วย กล่าวคือ จะต้องพิจารณาเรื่องความสูงต่ำของที่ดินจากระดับถนนหรือระดับน้ำทะเล (เนื่องจากมีผลกระทบจากน้ำท่วมได้) ที่ดินแปลงนั้นเดิมใช้ประโยชน์มาก่อนอย่างไร หากมีการใช้ประโยชน์เป็นสถานที่ทิ้งขยะ น้ำเสีย หรือเป็นโรงงานอุตสาหกรรมมาก่อน อาจจะได้รับผลกระทบจากสารพิษตกค้างในที่ดิน ส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินของโครงการในอนาคตได้ และที่พิเศษหน่อยสำหรับบริบทบ้านเรา คือความเชื่อ ซึ่งจะมาเล่าในบทความถัดๆ ไป
  • T ย่อจาก Transportation การคมนาคมขนส่ง ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรเลือกทำเลที่ตั้งในบริเวณที่มีระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (ทั้งภาครัฐหรือเอกชน) ตั้งแต่ 2 ระบบขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นระบบราง รถประจำทาง เรือ หรือหากเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า ต้องพิจารณาถึงการเดินรถว่าเป็นแบบทางเดียว หรือสองทาง หรือเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าหรือไม่ (แต่ถ้าเชื่อมต่อแล้วปัญหาที่ตามมาคือจะตั้งชื่อสถานีว่าอะไร) หรือคลังสินค้า ต้องพิจารณาเกี่ยวกับการเดินรถพ่วง หรือรถเทรลเลอร์ เพราะมีกฎหมายเกี่ยวกับเวลาการเดินรถ (ที่เรียกกันว่า “ติดเวลา”) จนถึงพิจารณาหาทำเลที่ตั้งที่เป็นบริเวณรอบ ๆ ท่าอากาศยาน เพื่อความสะดวกในการเดินทางและขนส่งสินค้าของผู้ประกอบการและผู้ใช้งาน ตัวอย่างเกี่ยวกับการขนส่งเช่น คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เป็นตัวอย่างหนึ่งที่การเข้าสู่คณะฯ มีความสะดวกสบาย กล่าวคือ มีรถไฟฟ้าสายสีแดงที่จะวิ่งมาด้านหลังมหาวิทยาลัย หรือหากจะมาทางทางรถยนต์ก็สามารถใช้ทางพิเศษ (ทางด่วน) อุดรรัถยา และมาลงที่ทางลงเชียงราก ก็สามารถมาถึงมหาวิทยาลัยทางด้านข้างได้ และใกล้กับสนามบินนานาชาติดอนเมือง หลักสูตร MIRED เคยมีนักศึกษาจากราชอาณาจักรกัมพูชา (ประเทศกัมพูชา) ขึ้นเครื่องบินมาลงที่ดอนเมืองแล้วต่อรถแท็กซี่ ยังมาเรียนตอน 9 โมงเช้าได้ทัน

จากเกณฑ์การเลือกทำเลที่ตั้งพัฒนาโครงการ โมเดล PACET ที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นนั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจพัฒนาหรือเพิ่มเติมเกณฑ์การเลือกที่ตั้งที่เหมาะสมกับบริบทหรือสถานการณ์ทางเศรษฐสังคมได้ แต่อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต้องคำนึงถึงลักษณะและความต้องการพิ้นฐานของผู้ใช้งานโครงการด้วยโดยต้องเลือกทำเลที่ตั้งที่ตอบสนองความต้องการของผู้ใช้งาน เพื่อลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้น เช่น หากพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในบริเวณชานเมือง  ควรพิจารณาทำเลที่ตั้งจากจำนวนของระบบขนส่งมวลชนและคุณภาพของการเข้าออกโครงการสำหรับพาหนะของลูกค้า รวมทั้งทางเข้าออกของรถขนถ่ายสินค้า จำนวนที่จอดรถที่เหมาะสม เป็นต้น  หรือหากพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรูหราสำหรับผู้มีรายได้สูง อาจจะพิจารณาจากชุมชนรอบข้าง และสภาพแวดล้อม เนื่องจากลูกค้าผู้ใช้งานต้องการความเป็นส่วนตัวสูง (Private) ไม่ต้องการอยู่ในชุมชนที่มีการเคลื่อนไหวขวักไขว่นัก รวมทั้งไม่ได้มีความจำเป็นเรื่องระบบขนส่งมวลชน แต่อาจมีความต้องการในการอยู่ในสาธารณูปโภคประเภท โรงพยาบาล หรือศาสนสถาน เป็นต้น

สุดท้ายนี้ ทางหลักสูตร MIRED หวังว่า โมเดล PACET จะสามารถช่วยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่ในการเลือกทำเลที่ตั้งพัฒนาโครงการได้ ไม่มากก็น้อยนะครับ แต่หากทางผู้ประกอบการฯ สามารถประยุกต์หลักเกณฑ์อื่น ๆ ที่เหมาะสมกับโครงการของท่าน ก็จะเป็นเรื่องที่ดีมากครับ

ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล  (sukulpat@ap.tu.ac.th.)