ในช่วงสถานการณ์ Covid-19 หากสนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทางเลือกหนึ่ง คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยการถือหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งเป็นทางเลือกที่มีข้อดีในแง่ของสภาพคล่องที่สามารถซื้อ-ขายผ่านตลาดได้ง่าย ซึ่งไม่ยุ่งยากเหมือนการซื้ออสังหาริมทรัพย์จริงที่ต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

ซึ่งในบทความนี้ผมจะเปรียบเทียบมุมมองในการลงทุน ระหว่าง Developer กับ REIT ใน ว่าในช่วง covid-19 แต่ละแบบได้รับผลกระทบต่างกันมั้ย มีความเสี่ยงในการลงทุนอย่างไร โดยความแตกต่างในแง่มุมการลงทุน มีดังนี้

ในแง่ของความเสี่ยง Developer มีแนวโน้มที่จะมีความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจที่สูงกว่า REIT เพราะมีการพัฒนาโครงการด้วยทั้งรูปแบบ green field และ brown field หรือแม้แต่การประกอบธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยความเสี่ยงของ Developer ในการพัฒนาโรงการ เช่น ล่าช้าในการขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA), คุมการก่อสร้างไม่ดีทำให้โครงการแล้วเสร็จล่าช้าหรือมีค่าใช้จ่ายบานปลาย เป็นต้น เมื่อเปรียบเทียบกับREIT ซึ่งลงทุนและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จ และมีอัตราการเช่าที่สูงก่อนที่ REIT จะเข้าลงทุน อย่างไรก็ดีหาก Developer สามารถดำเนินการได้เป็นปกติก็มักจะให้ผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (ROE) ที่สูงกว่า REIT ตามความเสี่ยงที่รับมากกว่า

ในแง่ของการบริหารจัดการเงินทุน สำหรับ REIT อาจมีการกู้ยืมบางส่วนเพื่อเพิ่มผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วย (Financial Leverage) ซึ่งการที่ REIT ถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว พร้อมสร้างรายได้ และมีการกู้ยืมในสัดส่วนไม่สูงจากข้อจำกัดตามหลักเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. ทำให้ในเชิงความเสี่ยงจะไม่สูงเหมือน Developer ที่ไม่มีหลักเกณฑ์ข้อจำกัดในการกู้ยืมเงิน โดย Developer ในอุตสาหกรรมมีสัดส่วนหนี้สินสุทธิ/หุ้น (Net D/E Ratio) ในปี 2562 ระหว่าง 0.3 – 1.8 เท่า ซึ่ง Developer ที่มีสัดส่วนหนี้ที่สูงอาจมีความเสี่ยงเรื่องการขาดสภาพคล่อง เพราะมีหนี้สินและดอกเบี้ยที่จะชำระในอนาคตเป็นจำนวนมาก หากมีข้อจำกัดในการหารายได้

สัดส่วนหนี้สินต่อหุ้นของ Developer บางรายที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

จากแนวโน้มการประกอบธุรกิจและกระแสเงินสดของธุรกิจ พบว่า REIT จะมีรายได้ที่สม่ำเสมอจากค่าเช่าและจ่ายเงินปันผล / เงินลดทุน (Dividend Distribution) ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอถึง 90% ของกำไรสุทธิ โดยผู้ลงทุนต้องให้ความสำคัญกับคุณภาพของกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์ลงทุน ซึ่งต่างจากบริษัท Developer ที่ผู้ลงทุนควรมองโอกาสในการเติบโตของกำไรมากกว่า ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนมีโอกาสได้ Capital Gain จากราคาหุ้นที่จะเพิ่มขึ้นในทิศทางเดียวกับการเติบโตกำไรของบริษัทและจาก backlog ของรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดย Developer ในตลาดหลักทรัพย์ฯ บางรายจะมีการกำหนดนโยบายการจ่ายเงินปันผล และนำกำไรส่วนที่เหลือไปลงทุนหรือสำรองค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ เช่น SPALI, SCASSET มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิ และ AP, LPN, PSH, SIRI ไม่น้อยกว่า 50% ของกำไรสุทธิ

ทั้งนี้ในสถานการณ์โควิด-19 ทาง Developer บางส่วนได้รับผลกระทบจากการปิดน่านฟ้าและสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลงจากมาตรการควบคุม LTV ตั้งแต่ปีที่แล้ว ทำให้มี Developer หลายรายลดราคาขายคอนโดมิเนียมอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน บางรายลดสูงสุดถึง 50% เพื่อให้บริษัทสามารถรักษาสภาพคล่องได้เพียงพอ และก็มี Developer บางรายตัดธุรกิจบางส่วนที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หรือปรับกลยุทธ์โดยหันมาพัฒนาโครงการแนวราบหรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามากขึ้น ซึ่งผลกระทบจะแตกต่างกับ REIT ที่เน้นการบริหารผู้เช่าให้อยู่ได้ ทั้งให้ส่วนลดและให้ยืดหนี้ผ่อนชำระค่าเช่าค้างในช่วงที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้กำไรสุทธิโดยรวมของ REIT คาดว่าจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าของ Developer

แต่ผลกระทบจากโควิด-19 ซึ่งอาจจะทำให้รูปแบบการประกอบธุรกิจเปลี่ยนไป ตั้งแต่ work from home, online shopping, พฤติกรรมการอยู่อาศัย ซึ่งหากสินทรัพย์ลงทุนของ REIT ไม่สามารถปรับตัวตามสถานการณ์ได้ก็มีความเสี่ยงที่จะไม่สร้างผลตอบแทนในระยะยาวได้ดีเหมือนเดิม ซึ่งต่างกับ Developer ที่สามารถปรับตัวได้ง่ายกว่า และมีความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการมากกว่า REIT โดยผู้ลงทุนควรติดตามสถานการณ์และศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน