ไขข้อข้องใจ ภาระหารสองจากการ โอนบ้าน

มีข้อข้องใจมากมายที่ถกเถียงเข้ามาเกี่ยวกับค่าธรรมเนียม ในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่นั้นผู้ซื้อและผู้ขาย ต้องร่วมกันรับผิดชอบฝ่ายละครึ่ง (ร้อยละ 50 หรือหารสอง) ดังนั้นทาง TerraBkk จึงรวบรวมข้อเท็จจริงตอบข้อซักถาม รายละเอียดดังนี้

ประเด็นแรก เรื่องค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 บัญญัติให้ผู้ซื้อและผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แต่ก็เปิดโอกาสให้คู่สัญญาสามารถตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ เช่น ผู้ซื้อออกเองทั้งหมด หรือผู้ขายออกเองทั้งหมด

ประเด็นที่สอง เรื่องภาษีนิติบุคคล และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 39 (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้นิติบุคคล) มาตรา 91/1 (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ถือเป็นหน้าที่ของผู้จะขายหรือผู้ขายซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ตามกฎหมายที่มีหน้าที่จะต้องจ่าย

อย่างไรก็ดี การที่คู่สัญญาตกลงว่า “ผู้จะซื้อตกลงจ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายละครึ่ง” หากพิจารณาตามหลักเรื่องเสรีภาพในการทำสัญญา และหลักความศักดิ์สิทธิ์ของการแสดงเจตนา ซึ่งเอกชนสามารถแสดงเจตนาผูกนิติสัมพันธ์กันได้อย่างอิสระ ก่อให้เกิดสัญญาที่มีผลบังคับในระหว่างคู่กรณี โดยการแสดงเจตนาและความยินยอมของคู่กรณี โดยปราศจากการแทรกแซงของรัฐ ตราบเท่าที่ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนตาม ป.พ.พ. 150 ภายใต้หลักสุภาษิตกฎหมายที่ว่า "สัญญาต้องเป็นสัญญา” หรือ “สัญญาที่ทำขึ้นโดยสมบูรณ์ย่อมมีผลบังคับ"

การที่ผู้จะซื้อจะขายตกลงกันให้จ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายละครึ่ง จึงเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพันระหว่างคู่สัญญา แต่หากผู้จะซื้อ/ผู้ซื้อไม่ยอมชำระกรมสรรพากรก็ต้องฟ้องร้องผู้จะขาย/ผู้ขายซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร

เรื่อง : ภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตกลงให้ ผู้ซื้อรับภาระภาษีจากการโอนกรรมสิทธิ์

ข้อกฎหมาย : มาตรา 65 มาตรา 65 ทวิ มาตรา 91/2(6) มาตรา 91/5 และพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541

ข้อหารือ : นาง น. นาย บ. และ นาง ส.. (ผู้ร้อง) ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคว่า พวกผู้ร้องได้ซื้ออาคารพาณิชย์จากบริษัท ส. และได้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร ตลอดจนค่าใช้จ่าย ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ดังกล่าว ซึ่งผู้ร้องเห็นว่า กรณีบริษัทฯ ให้ผู้ร้องชำระ ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์นั้นไม่ถูกต้อง ต่อมาจึงได้แจ้งให้บริษัทฯ ทราบ แต่บริษัทฯ ปฏิเสธ อีกทั้งแจ้งว่าเรื่องดังกล่าวเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร ซึ่งผู้ร้องกับพวกเห็นว่าไม่เป็นธรรม จึงร้องขอความเป็นธรรมต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

แนววินิจฉัย : เป็นการร้องเรียนเกี่ยวกับข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อม อาคาร โดย กำหนดให้ผู้ร้องเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเกิดขึ้น จากหลักอิสระในการแสดงเจตนาของคู่สัญญาในการทำสัญญาต่อกันตามมาตรา 457 แห่งประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่เกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีไม่เป็นธรรมแต่ประการใด แต่อย่างไรก็ดี สำหรับบริษัทซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ มีภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ 1. ภาษีเงินได้นิติบุคคล บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มารวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดยนำรายได้ดังกล่าวหักด้วยรายจ่ายตามเงื่อนไขมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งการคำนวณกำไรสุทธิจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต้องคำนวณราคาขายให้ เป็นไปตามราคาตลาดซึ่งเป็นราคาขายกันตามความเป็นจริงทั่วไปในขณะใดขณะหนึ่ง และคู่สัญญาที่เป็นอิสระต่อกัน พึงกำหนดโดยสุจริตในทางการค้า ที่มีลักษณะประเภทและชนิดเช่นเดียวกันในวันที่มีการโอน ทั้งนี้จะต้องนำราคาตลาดและราคาประเมินของกรมที่ดินมาเปรียบเทียบกันราคาใด สูงก็ให้ใช้ราคานั้น มาคำนวณเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร หากราคาขายดังกล่าวต่ำกว่าราคาตลาดโดยไม่มีเหตุอันควรเจ้าพนักงานประเมินมี อำนาจประเมินค่าตอบแทนตามราคาตลาดในวันที่มีการโอนได้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร 2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร 3. หากผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องนำค่าธรรมเนียมค่าภาษี รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวมารวมเป็นรายได้ในการคำนวณกำไร สุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร และต้องนำมารวมเป็นรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/5 แห่งประมวลรัษฎากร อีกด้วย