การพัฒนาพื้นที่ในเมืองชั้นในของกรุงเทพฯ ตั้งแต่อดีตมาจนถึงปัจจุบันนั้นเป็นไปอย่างเข้มข้น โดยเราจะเห็นได้ว่าหน้าตาของทิวทัศน์ภายในเมือง จะถูกเพิ่มเติมด้วยตึกสูงและอาคารขนาดใหญ่ที่มีการใช้ประโยชน์หลากหลายเป็นจำนวนมาก โดยทำเลที่ TerraBKK Research มองว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพมากในช่วงเวลานี้ คือช่วงทำเลรอยต่อระหว่าง CBD และ New CBD อย่างช่วง อโศก-พระราม9 โดยได้พิจารณาจากปัจจัยในหลายๆด้าน นั่นคือ

ทิศทางของนโยบายจากภาครัฐในการพัฒนาเมือง

อย่างที่ทราบกันอยู่แล้วว่า ลักษณะการวางผังเมืองรวมกรุงเทพฯนั้น จะกำหนดให้พื้นที่ชั้นในของเมืองหรือ CBD มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเข้มข้นที่สุด ดังจะเห็นได้ว่ามีตึกสูงและศูนย์การค้าขนาดใหญ่กระจุกตัวอยู่ภายในเมือง ตรงส่วนกลางของผังเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินสีแดงเพื่อพาณิชยกรรมและการใช้ประโยชน์ที่ดินสีน้ำตาลเพื่อที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ซึ่งเป็นข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีศักยภาพสูงที่สุด ซึ่งบริเวณ ทำเลอโศก-พระราม 9 นั้นก็มีลักษณะของการใช้ประโยชน์ที่ดินลักษณะนี้เช่นเดียวกัน

นอกจากนั้น จากทิศทางและแนวโน้มของการพัฒนาผังเมืองรวมกรุงเทพฯและผังภาคกรุงเทพมหานคร ซึ่งดำเนินการโดยกองผังเมือง กรุงเทพมหานครและกรมโยธาธิการและผังเมืองที่มี แนวความคิดของผัง (Concept of Growth) เป็นไปในทิศทางเดียวกัน นั่นคือ การปรับการใช้ประโยชน์พื้นที่ภายในกรุงเทพฯให้ กระชับ มากขึ้น (Compact City) นั่นหมายความว่า จะเน้นการเพิ่มศักยภาพพื้นที่เมืองชั้นในให้มีการใช้ประโยชน์มากขึ้น โดยหลีกเลี่ยงการแผ่ขยายออกไปในพื้นที่รอบนอก ซึ่งจากแนวคิดเบื้องต้นของผังภาคกรุงเทพฯ จะมีการแบ่งกลุ่มพื้นที่เพื่อกำหนดการพัฒนาไว้ 6 ย่าน นั่นคือ

    • ย่านอนุรักษ์ศิลปะ วัฒนธรรมและการท่องเที่ยว ประกอบด้วย 9 เขต ได้แก่ เขตพระนคร เขตดุสิต เขตสัมพันธวงศ์ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เขตธนบุรี เขตบางกอกน้อย เขตบางกอกใหญ่ เขตคลองสาน เขตบางพลัด
    • ย่านเศรษฐกิจของเมือง ประกอบด้วย 18 เขต ได้แก่ เขตบางซื่อ เขตดินแดง เขตห้วยขวาง เขตจตุจักร เขตพญาไท เขตราชเทวี เขตปทุมวัน เขตบางรัก เขตสาทร เขตวัฒนา เขตคลองเตย เขตบางคอแหลม เขตยานนาวา เขตพระโขนง เขตบางนา เขตภาษีเจริญ เขตจอมทอง เขตราษฎร์บูรณะ
    • ย่านชุมชนใหม่รองรับสนามบินสุวรรณภูมิ ประกอบด้วย 3 เขต ได้แก่ เขตมีนบุรี เขตประเวศ เขตลาดกระบัง
    • ย่านที่พักอาศัยผสมผสานพื้นที่เกษตรกรรม ประกอบด้วย 6 เขต ได้แก่ เขตคลองสามวา เขตหนองจอก เขตตลิ่งชัน เขตทวีวัฒนา เขตบางแค เขตหนองแขม
    • ย่านเขตควบคุมการรักษาสภาพแวดล้อมเมือง ประกอบด้วย 3 เขต ได้แก่ เขตทุ่งครุ เขตบางขุนเทียน เขตบางบอน
    • ย่านที่พักอาศัยรองรับการขยายตัวของเมือง ประกอบด้วย 11 เขต ได้แก่ เขตลาดพร้าว เขตสายไหม เขตหลักสี่ เขตบางเขน เขตดอนเมือง เขตบางกะปิ เขตวังทองหลาง เขตบึงกุ่ม เขตคันนายาว เขตสะพานสูง เขตสวนหลวง

จากการวางกรอบแนวคิดเบื้องต้นในลักษณะนี้ สามารถอนุมานได้ว่ามาตรการและการส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่จากภาครัฐ จะเน้นไปที่พื้นที่ด้านเศรษฐกิจหรือเมืองชั้นในเป็นหลัก ซึ่งจะทำให้เกิดการใช้ที่ดินหนาแน่นและเข้มข้นมากยิ่งขึ้นไปอีกในเขตเมือง จากศักยภาพที่ดินในเมืองชั้นในที่สูงอยู่แล้ว ก็จะยิ่งสูงมากขึ้นไปอีก ทั้งจากการส่งเสริมจากภาครัฐและจากการแย่งชิงพื้นที่ในการพัฒนาของภาคเอกชน พื้นที่ว่างเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนาในทำเล New CBD พื้นที่อโศก-พระราม9 อยู่ในพื้นที่ของเขตวัฒนาและเขตห้วยขวาง (โซนใต้) โดยโซนที่มีศักยภาพด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินคือเขตวัฒนา ซึ่งมีการใช้ประโยชน์ที่ดินสีแดงและสีน้ำตาล ส่วนเขตห้วยขวางจะเป็นสีน้ำตาลทั้งหมด โดยจากการ รายงานการเปรียบเทียบพื้นที่ว่างเปล่าในเขตกรุงเทพมหานคร สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ปี 2558 พบว่า “ที่ดินว่างเปล่า” (ที่ดินที่ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง) ในพื้นที่อโศก-พระราม9 ซึ่งเป็น New-CBD นั้น มีเหลือไม่มากนัก จึงเป็นผลให้ราคาที่ดินในแถบนี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

พื้นที่ดึงดูดการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง อีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยตอกย้ำว่าทำเลอโศก-พระราม9 นั้นเป็นทำเลที่มีศักยภาพ นั่นก็คือการเข้ามาพัฒนาโครงการต่างๆภายในทำเลนี้อย่างต่อเนื่อง โดยนับตั้งแต่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม อย่างรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน ก็ทำให้มีความเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของเมือง นั่นคือเริ่มมีการขยับขยายการพัฒนาจากพื้นที่ CBD ออกมาในย่านอโศก-พระราม9 มากขึ้น โดยเริ่มมีการพัฒนาโครงการประเภท Office Building, Shopping Center และ Mixed-use มากขึ้น โดย TerraBKK Research จะขอไล่เรียงให้เห็นถึงพัฒนาการของทำเลอโศก-พระราม9 ว่ามีการลงทุนอะไรบ้างทั้งจากภาครัฐและเอกชน ซึ่งมีมูลค่ารวมตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันนับหลายแสนล้านบาท

เริ่มต้นของการพัฒนาทำเลอโศก-พระราม9 ช่วงปี 2542-2547 ที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีน้ำเงินเปิดให้บริการ ทำให้ช่วงทำเลอโศก-พระราม9 เป็นหนึ่งใน Interchange ของรถไฟฟ้าทั้งสองสายนี้ นอกจากนั้นเมื่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิ้งค์เสร็จสิ้น ก็ทำให้ศักยภาพด้านการเดินทางเข้าถึงภายในพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างยิ่งยวด ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ดึงดูดให้เกิดการพัฒนาที่ดินในทำเลนี้ ปลุกกระแสตอกย้ำการพัฒนาในทำเลอโศก-พระราม9 ในปี 2554 ที่กลุ่ม G Land ได้เข้ามาประกาศว่าทำเลพระราม9 จะเป็นที่ปักหมุดของโครงการยักษ์ใหญ่ The Grand Rama9 ซึ่งมีมูลค่ากว่าแสนล้านบาท โดยได้เปิดเซ็นทรัลพลาซ่า แกรนด์ พระราม9 เพื่อชิมลางก่อน และมีโครงการ The Super Tower ตึกสูง 615 เมตร ที่ถ้าหากสร้างเสร็จจะเป็นตึกที่สูงที่สุดในประเทศไทยและอาเซียน ทำให้เกิดความฮือฮาจนมีการสถาปนาให้ทำเลอโศก-พระราม9 เป็น New CBD ของกรุงเทพมหานคร New CBD อโศก-พระราม9 เริ่มก่อร่างอย่างเป็นรูปธรรม จากกระแสการเข้ามาพัฒนา The Grand Rama9 ทำให้ศักยภาพที่ดินในช่วง อโศก-พระราม9 นั้นยิ่งสูงมากขึ้นไปอีก โดยจะเห็นได้จากในช่วงปี 2557-2559 มีการเข้ามาพัฒนาที่ดินโดยแต่ละโครงการนั้นมีมูลค่าหลายพันล้านบาท ซึ่งมีนับ 12 โครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการประเภท Office Building และ Shopping Center ยังไม่รวมถึงคอนโดมิเนียมหลากหลายโครงการที่ต่างทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง บางโครงการก็สามารถ Sold Out ได้ในระยะเวลาอันสั้น ซึ่งบ่งบอกได้ว่าทำเลนี้มีกำลังซื้อและ traffic ในทำเลหนาแน่นมากเพียงใด ศักยภาพทำเลอโศก-พระราม9 ในอนาคต ในปี 2560 จะมีโครงการใหญ่อย่าง G Tower : Office Building Grade A จากกลุ่ม G Land ที่ก่อสร้างเสร็จ และเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมสูงกว่า 39 ชั้น Singha Esse at Singha Complex ที่อยู่ภายในโครงการ Mixed-use Flagship Project จากกลุ่ม สิงห์ เอสเตท ที่เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเครื่องดื่มสิงห์ นอกจากนั้นยังมีโครงการยักษ์ใหญ่ในอนาคตทั้งจากเอกชนอย่าง อย่าง The Super Tower, Bumrungrad และInternational Phase2 โครงการเมกะโปรเจคจากภาครัฐมูลค่านับแสนล้านบาทอย่าง โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์, แผนพัฒนาที่ดินศูนย์ซ่อมบำรุง รฟม. และโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ที่จะเข้ามาส่งเสริมศักยภาพให้ทำเลอโศก-พระราม9 นั้นโดดเด่นมากกว่าเดิมอย่างแน่นอน

ลักษณะของแต่ละทำเล

โซนพระราม9 : โซนนี้เป็นโซนที่มีความน่าสนใจและมีพัฒนาการของเมืองด้านการเติบโตที่รวดเร็ว โดยจะเห็นได้จากมี Office Building เกิดขึ้นมากมายในระยะเวลาเพียงไม่กี่ปี ซึ่งทำให้ทำเลพระราม9 นั้นได้ขึ้นแท่นการเป็น New CBD ไปเรียบร้อย และเป็นทำเลที่ทุกสายตาต่างจับจ้องในตอนนี้ โซนอโศก : โซนนี้มีความเป็นส่วนผสมของย่านแหล่งงานและพาณิชยกรรมแบบค้าปลีก เนื่องจากเป็นรอยต่อระหว่างทำเล ประตูน้ำและสุขุมวิทตอนต้น ซึ่งเป็นย่านที่มีสัดส่วนพาณิชยกรรมที่สูง อีกทั้งยังมี Office Building เกิดขึ้นตลอดแนวถนน เนื่องจากเป็นเส้นทางที่เชื่อมระหว่าง CBD และ New CBD จึงทำให้ทำเลนี้ค่อนข้างคึกคักและอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกทุกมิติ โซนสุขุมวิทตอนต้น : เป็นที่ทราบกันอยู่แล้วว่าทำเลสุขุมวิทตอนต้นนั้นคือทำเลทองที่เป็น Prime Area ของกรุงเทพมหานคร เรียงรายด้วยศูนย์การค้าชั้นนำของประเทศ โรงแรมหรู และคอนโดมิเนียมแบบ Super Luxury ซึ่งทำเลนี้เป็นทำเลที่มีศักยภาพมากที่สุด แต่เนื่องจากไม่หลงเหลือที่ดินให้พัฒนามากนัก จึงทำให้ระยะหลังๆไม่ค่อยเห็นโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นในทำเลนี้ โซนสีลม : ศูนย์กลางธุรกิจของกรุึงเทพฯ เต็มไปด้วย Office Building ซึ่งทำเลนี้คือ CBD ของกรุงเทพมหานครนั่นเอง แต่หากเลาะไปแนวถนนจนถึง คลองเตย ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงโซนนี้จะเห็น Office Building บางตาลงอย่างเห็นได้ชัดและจะพบเห็นตึกสูงไม่มากนัก

เมื่อ TerraBKK Research ได้สำรวจการปล่อยขายและเช่าของคอนโดมิเนียมมือสองในย่านอโศก-พระราม 9 พบว่า คอนโดมิเนียมมือสองมีการปล่อยขายในราคาประมาณ 100,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร และมีการปล่อยเช่าในราคา 19,000-40,000 บาทต่อเดือน ทำให้ในทำเลนี้ หากลงทุนสำหรับปล่อยเช่า จะได้อัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ประมาณ 5-6% ต่อปี

สำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมเมื่อขายต่อ (Cap Gain) พบว่าคอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีอัตราการเพิ่มขึ้นที่ค่อนข้างสูง ประมาณ 5-10% บางโครงการสูงถึง 15-20% เราจึงมักได้เห็นโครงการเปิดใหม่ขายหมดในเวลาอันรวดเร็ว บางโครงการขายหมดเพียงแค่ 2 วันแรกที่เปิดพรีเซลเท่านั้น เรียกได้ว่า Supply ในย่านนี้เป็นทีต้องการอยู่เสมอนั่นเอง

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังเปิดขายอยู่ในช่วงนี้ ไล่ตั้งแต่โซนพระราม 9 มาจนถึงพระราม 4 สำรวจพบคอนโดมิเนียม จำนวน 13 โครงการ พบทั้งคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ โครงการที่กำลังก่อสร้างและโครงการใหม่ที่กำลังเปิดตัว ดังนี้

โครงการใหม่ โครงการ THE ESSE at SINGHA COMPLEX โครงการใหม่ Luxury Condominium แปลงมุมสี่แยกเพชรบุรี ในโครงการ Mixed Use ภายใต้ชื่อ "SINGHA COMPLEX" ของค่ายสิงห์ เอสเตท ที่ประกอบด้วย THE OFFICE at SINGHA COMPLEX - ออฟฟิศ เกรด A สูง 42 ชั้น THE RETAIL at SINGHA COMPLEX - Luxury Retail สูง 4 ชั้น THE ESSE at SINGHA COMPLEX - Luxury Condominium สูง 39 ชั้น ห้องพร้อม Fully Furnished 1B 34.75 SQ.M. ราคาเริ่มที่ 8.6 ล้านบาท หรือ 275,000 บาท/ตร.ม. เปิดจอง 4-5 มีนาคมนี้ คาดโครงการแล้วเสร็จ Q2 ปี 2020 
คลิก

โครงการที่กำลังดำเนินการ โครงการ The Esse Asoke คอนโดมิเนียมสูง 55 ชั้น ใจกลางถนนอโศก โครงการแรกของค่ายสิงห์ เอสเตท 1 ห้องนอน 44.5 ตร.ม. ราคาปัจจุบันเริ่ม 8.99 ล้านบาท หรือ 202,000 บาท/ตร.ม. คาดโครงการพร้อมอยู่ Q2 ปี 2019 คลิก โครงการ Noble Revolve Ratchada 2 คอนโดมอเนียมไลฟ์สไตล์ใหม่ใจกลางรัชดา ย่านธุรกิจล่าสุดของกรุงเทพฯ จากโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ห้อง 1B ขนาดพื้นที่ใช้สอย 22 ตร.ม. ปัจจุบันราคาเริมต้นที่ 3.9 ล้านบาท หรือ 177,000 บาท คาดโครงการแล้วเส็จ ปลายปี 2561
คลิก โครงการ Maestro 03 Ratchada - Rama 9 คอนโดมิเนียมที่ถ่ายทอดแรงบันดาลใจนี้ลงบนงานสถาปัตยกรรมได้อย่างงดงาม สามารถคงความคลาสสิกมีระดับของสเน่ห์แห่ง Maestro ไว้ได้อย่างดีเยี่ยมอ ห้อง 1B ขนาด 29 ตร.ม. ราคาปัจจุบันเริ่มต้นที่ 3.77 ล้านบาท หรือ 135,000 บาท/ตร.ม. 
คลิก โครงการ Chewathai Residence Asoke คอนโดเพดานสูง 360 ซม. ทุกห้อง คอนโดมิเนียมแนวคิดใหม่ที่ให้คุณมากกว่า ด้วยเพดานที่สูง 360 เซนติเมตร ทุกห้อง ให้คุณสัมผัสได้ถึงความ โปร่ง โล่ง สบาย 1B Loft Duplex 34 ตร.ม. ราคา 4.99 ล้านบาท หรือ 147,000 บาท/ตร.ม. คาดโครงการแล้วเสร็จ Q4 ปี 2017
คลิก โครงการ The Loft Asoke คอนโดมิเนียมบนทำเลอโศก สูง 45 ชั้น จาก Raimond Land สำหรับห้อง 2 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ใช้สอย 74 ตร.ม. ราคาเริ่ม 14.7 ล้านบาท หรือเฉลี่ยเริ่มต้นที่ 199,000 บาท/ตร.ม. คาดโครงการพร้อมอยุ่ Q2 ปี 2019 
คลิก  โครงการ Noble BE 19 Sukhumvit 19 โครงการคอนโดมิเนียม ภายใต้คอนเซ็บต์เชื่อมชีวิตใหม่…ให้ไร้รอยต่อ ราคาเริ่มต้นที่ 233,000 บาท/ตร.ม. คาดโครงการแล้วเสร็จ ปลายปี 2020 คลิก

โครงการสร้างเสร็จพร้่อมเข้าอยู่ โครงการ Ivy Ampio คอนโดมิเนียมหรู สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ จากค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ปัจจุบันยังมี Duplex 3B ขนาดพื้นที่ใช้สอย 136 ตร.ม. ราคา 21 ล้านบาท หรือ ราคาเริ่มต้นเฉลี่ยที่ 155,000 บาท/ตร.ม.
คลิก โครงการ Belle Grand Rama 9 คอนโดมิเนียมหรู ในศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (NEW CBD) บนพื้นที่ส่วนกลาง 4 ไร่ ของสระว่ายน้ำและสวน ที่เดียวของการใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบ โครงการสร้างเสร็จพร้อมเข้าชมห้องจริง ห้อง Duplex ขนาดพื้นที่ใช้สอย 107.84 ตร.ม. 140,000 บาท/ตร.ม.
คลิก  โครงการ Rhythm Asoke คอนโดมิเนียมพร้อมเข้าอยู่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ Enhanced living with innovative design ออกจากกรอบเดิมๆ ด้วยดีไซน์ใหม่ 2 ห้องนอน ที่มีขนาดใกล้เคียงกัน ใช้งานได้จริงทุกพื้นที่ และ Signature ฟังก์ชั่น Double Access Bathroom ห้อง Studio ขนาดพื้นใช้สอย 21.56 ตร.ม. ราคา 3.4 บาท หรือ 158,000 บาท/ตร.ม.
คลิก  โครงการ Rhythm Asoke II คอนโดมิเนียมหรูพร้อมอยู่ สไตล์ญี่ปุ่น ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน และทางด่วน เป็นอีกหนึ่งคอนโดมิเนียม ภายใต้การบริหารของ เอพี (ไทยแลนด์) ปัจจุบัน 1 ห้องนอน 28 ตร.ม. เริ่ม 4.7 ล้านบาท หรือ 168,000 บาท/ตร.ม. 
คลิก  โครงการ Lumpini Place Rama 4 - Ratchadapisek คอนโดมิเนียม Leasehold ตัวแรกจากค่าย L.P.N. ที่ให้สิทธิการเช่า 30 ปี สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 1B ขนาดพื้นที่ใช้สอย 22.5 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นที่ 1.25 ล้านบาท หรือ 55,000 บาท/ตร.ม. 
คลิก

บทความโดย TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก