แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าแบบ TOD (Transit Oriented District) อาจจะยังฟังดูไม่ค่อยคุ้นหูคนทั่วไปในบ้านเราเท่าไรนัก แต่จริงๆแล้ว การพัฒนาพื้นที่บนแนวคิด TOD นั้น เป็นการพัฒนาพื้นที่ควบคู่กับการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งในเมือง ที่ต่างประเทศนำไปใช้กันเยอะแล้ว ซึ่งในปัจจุบันแนวคิดนี้ก็กำลังจะมามีอิทธิพลกับการพัฒนาพื้นที่ในบ้านเราอีกครั้ง โดยการรถไฟแห่งประเทศไทยได้หยิบเอาแนวคิด TOD มาใช้พัฒนาควบคู่กับการพัฒนา สถานีกลางบางซื่อ (Bangsue Grand Station) ที่เป็น Mega Project พลิกหน้าประวัติศาสตร์ระบบการขนส่งของประเทศไทยในอนาคต

TOD Model คือการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่งทางราง ควบคู่ไปกับการพัฒนาพื้นที่ เชิงพาณิชย์ เชิงที่พักอาศัย หรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่นๆ เชิงผสมสาน ซึ่งเป็นนโยบายการใช้ที่ดินที่จะช่วยพัฒนาเมืองในระยะยาว (Land Policy) โดยเมืองใหญ่ๆทั่วโลกได้มีการใช้ TOD ในการพัฒนาเมืองและระบบรางอย่างแพร่หลาย ทั้ง โตเกียว กรุงโซล ฮ่องกง สิงค์โปร และหลายๆเมืองในสหรัฐอเมริกา จุดร่วมที่โดดเด่นของการพัฒนา TOD ในแต่ละเมือง คือแนวคิดของการพัฒนาพื้นที่ที่ดึงเอาคนจำนวนมากเข้ามาใช้บริการ โดยเน้นเอาศักยภาพด้านการเข้าถึงง่ายมาใช้นั่นเอง หลักการสำคัญในการพัฒนา TOD คือ 3D ซึ่งประกอบไปด้วย Density (ความหนาแน่นของประชากร) Diversity (ความหลากหลายของกิจกรรม) และ Design (การออกแบบที่เชื่อมโยง) ซึ่งเน้นไปที่การพัฒนาเพื่อตอบสนองและดึงดูดคนจำนวนมาก เอื้อต่อการเข้าถึงและเดินทาง เป็น Station Hub และเน้นผู้ใช้งานในเชิงสาธารณะมากกว่าเฉพาะกลุ่ม 

TOD Concept

การเชื่อมต่อของการพัฒนาบนแนวคิด TOD นั้นไม่ได้จำกัดอยู่ในระดับย่าน แต่ส่งผลในวงกว้างระดับเมืองเลยทีเดียว โดยการวางแผนการพัฒนานั้น จะต้องมีการกำหนดบทบาทของพื้นที่ในระดับเมือง ซึ่งก็มีทั้งการแบ่งโดยไล่ลำดับศักย์ตั้งแต่ CBD-Urban-New town เป็นต้น ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Land Use) โดยรอบสถานีมักจะถูกกำหนดให้ใช้ประโยชน์แบบ Mixed-Use ประเภท โรงแรม ศูนย์การค้า แหล่งงาน ที่พักอาศัยหลายประเภท หรือศูนย์การบริการ  และไม่มุ่งเน้นการรองรับคนในพื้นที่ที่มีจำนวนประชากรหนาแน่นอยู่แล้ว แต่เป็นการพัฒนาพื้นที่ใหม่โดยดึงดูดจำนวนคนเข้ามาในพื้นที่ โดยข้อดีของการพัฒนาที่ดินบนแนวคิด TOD ในด้านโอกาสและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือ

  • จำนวนผู้ใช้งานระบบขนส่งทางรางเพิ่มขึ้นและสามารถดึงดูดผู้ใช้งานกลุ่มใหม่ได้ ปริมาณของผู้ใช้บริการมีความเสถียร ผู้ประกอบการมีผลประกอบการที่ดีและสามารถต่อยอดการพัฒนาได้มากขึ้น
  • เกิดพื้นที่ที่มีศักยภาพที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยหลากหลายราคา (Affordable Housing) ทั้งการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ กลุ่มอาคารสูง เน้นการพัฒนาแบบต่อเนื่องและกระชับ (Compact Building)  ทำให้ลดจำนวนอาคารสูงที่ตั้งอย่างกระจัดกระจาย (Skyscraper Sprawl)
  • สนับสนุนให้เกิดธุรกิจการผลิตและการบริการใหม่ๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัย ปริมาณของประเภทงานที่เพิ่มขึ้นจะทำให้พื้นที่รอบสถานีกลายสภาพเป็นแหล่งพาณิชยกรรม (Market Places)  ส่งผลให้สามารถยกระดับเศรษฐกิจในพื้นที่และเพิ่มมูลค่าของที่ดินได้

แนวคิดการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อในรูปแบบ TOD ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ในปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนการสรุปข้อคิดเห็นหลังจากการทำ Market Sounding จากภาคเอกชน ทั้งในเรื่องของระยะเวลาเช่า และการแบ่งภาคบทบาทการพัฒนา แต่โดยรวมๆ แผนการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีกลางบางซื่อนั้นค่อนข้างจะชัดเจนแล้ว โดยแบ่งพื้นที่ออกทั้งหมด 4 โซน ได้แก่ โซนศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร (Smart Business Complex), โซนพาณิชยกรรมค้าปลีก-ส่งระดับอาเซียน (ASEAN Commercial and Business Hub), โซนที่อยู่อาศัย แหล่งงาน และสวนสาธารณะ (Smart Healthy and Vibrant Town), โซนจุดเปลี่ยนถ่ายและศูนย์กลางการเชื่อมต่อการเดินทาง (World Renowned Garden Interchange Plaza) และ โซน กม.11 ที่จะเปิดโอกาสให้เอกชนเข้ามาพัฒนาพื้นที่นี้ได้อย่างเต็มที่

สถานีกลางบางซื่อ

สถานีกลางบางซื่อ ขอบคุณภาพจาก : pracachart.net

ถึงแม้ภาพของความสำเร็จในการพัฒนาที่ดินบนแนวคิด TOD นั้น อาจจะยังไม่ชัดเจนมากนักในสายตานักลงทุนและภาคประชาชนทั่วไป แต่หากพิจารณาศักยภาพของพื้นที่สถานีกลางบางซื่อแล้ว ต้องบอกว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในระดับ A+ เลยทีเดียว อีกทั้งยังมีกลิ่นอายของศักยภาพพื้นที่คล้ายๆ สถานีมักกะสันและพระราม9 โดยเป็นจุดตัดของระบบการคมนาคมหลากหลายเส้นทาง เข้าถึงสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการค้าและการบริการรองรับ มีแหล่งงานและที่อยู่อาศัยอยู่เดิมในบริเวณโดยรอบ ซึ่งภายหลังจากการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ ความคึกคักและความหนาแน่นในการใช้ที่ดินในเชิงมูลค่าและคุณค่าจะต้องเพิ่มขึ้นสูงมากแน่นอน เช่น ในบริเวณสถานีพระราม9 ที่ได้มีการพัฒนาที่ดินจากภาคเอกชน ในด้านการสร้างแหล่งงาน Office Building Grade A และ B หลายแห่ง, ห้างสรรพสินค้า, Life Style Center และที่อยู่อาศัยแบบ High Rise ที่เติบโตขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ย่านพระราม9 จะไม่ได้มีการกำหนดบทบาทการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบแนวคิด TOD ไว้ก่อนหน้าซะทีเดียว แต่บริบทการเติบโตของพื้นที่ก็เป็นไปได้เองโดยธรรมชาติ เหตุผลก็มาจากศักยภาพของพื้นที่ที่เอื้อต่อการพัฒนา จึงเป็นที่สนใจในสายตานักลงทุนนั่นเอง โดยถ้าหากภาครัฐต้องการให้การพัฒนาพื้นที่มีประสิทธิภาพและสร้างความคุ้มทุน คงต้องเปิดโอกาสให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมลงทุนในพื้นที่มากขึ้น ทั้งนี้ต้องสร้างแรงจูงใจในการพัฒนา อย่างเช่น การกำหนดเงื่อนไขให้เอกชนสามารถเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) หรือ การโอนถ่ายสิทธิในการพัฒนา (TDR) เป็นต้น

 อย่างไรก็ดี นับเป็นเรื่องน่าตื่นเต้นและน่าติดตามเป็นอย่างมากสำหรับการหยิบเอาแนวคิด TOD มาใช้ในการพัฒนาศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งที่ใหญ่ที่สุดของประเทศในอนาคตอย่าง สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งถ้าหากการพัฒนาบนแนวความคิดนี้ประสบความสำเร็จ ก็มีความเป็นไปได้สูงมากว่า บริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีอื่นๆก็คงจะหยิบยกแนวคิด TOD นี้มาปรับใช้ด้วยเช่นกัน ดังนั้นจะเรียกการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อว่าเป็น โมเดลต้นแบบ การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าในอนาคตก็คงจะไม่ผิดอะไร ซึ่งถ้าหากมีการพัฒนาพื้นที่แบบ TOD ที่หลากหลายมากขึ้น ก็จะสามารถสร้างความคึกคักและสร้าง New Urban Character ที่หลากหลายได้อย่างแน่นอน--เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก